汇景龙湾营销建议.docx

汇景龙湾·三期营销建议 前言： 柳州河西板块地产呈现“高存量、低走量、规模大盘齐聚推盘”态势，河西片区两年内持续有新项目推入市场竞争态势加剧。河西片区经济适用项目集中，分化主要刚需客源，铁路、柳工、五菱厂区职工及周边原住民作为河西楼盘项目主要客户来源，现阶段市场环境为“僧多粥少”窘境。 河西片区概况： 河西板块2015年将以刚需户型为主，110-125 河西板块2015年将以刚需户型为主，110-125㎡舒适型户型为主，片区均价略有下降 市政优质配套资源集中于潭中片区，国企、集团、厂矿公司多位于柳太片区，铁路单位临近火车站片区 河西板块划分为潭中西路片区、柳太路片区及火车站片区三大板块区域，客户情况复杂 供应量加大，销售量同比减少，市场库存消化呈片区分化形势 柳州城市概况： 【桂中商埠】柳州是广西第二大城市，属区域性中心城市，也是山水景观独特的历史文化名城； 经济强市：经济实力强劲，GDP仅次于南宁，是广西第二大城市； 商贸中心：素有“桂中商埠”的称号，作为中国内陆走向，东盟的重要通道城市和西南出海大通道集散枢纽城市，依托区位和产业优势，柳州将成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地，成为重要的区域性现代物流中心和商贸中心； 文化、山水资源城市：山水景观独特的历史文化名城 西南市场 西南市场 中南市场 东盟自由贸易区 东盟自由贸易区市场 柳州宏观经济环境概况： 柳州生产总值工业总值齐头增长，实体产业基础巩固； 小结：柳州各项生产总值连续五年均成上涨趋势，柳州主要产业以第二产业工业为主，工业总值2014年预计突破4406亿元；相对09年工业总产值饭一倍；实体经济基础雄厚。 柳州市固定资产投资09年开始恢复，2012年后资产投资增速放缓； 小结：近两年柳州房地产市场增速放缓，除了部分市场投资环境不理想外整体需求放缓，总体工业产值连年上涨住宅市场相对走量慢；从2013年开始柳州商业地产发展迅猛，开发量及供应量均增加；2013年固定资产投资出现负增长，市场环境进入困境。 柳州市财政收入增加，相对2009年收入翻一倍； 小结：柳州财政收入主要来源于规模企业税收及利润，增长规模及方向均与工业生产总值同步，市政收入增加保证市政配套的投入基础，对土地市场依赖度低使柳州房地产市场新开发项目得到有效控制；同时可增加经济适用房投入比例进一步调整房价；市政财政收入对整体市场而言处于利好状态。 柳州市社会消费品零售总额连续五年两位数增长，五年总额翻一倍； 小结：柳州市第三产业服务业一直处于开发初级阶段，商业基础比较薄弱，目前而言商业商圈主要为五星商圈、飞鹅商圈、河东商圈、柳北大润发商圈、及柳南建材批发商圈；消费承受力比较有效，零售总额平稳增长发展。 柳州市人均收入均有增长，失业率控制在4%左右； 小结：柳州市城镇人口收入及农民人均收入均有增长但增幅不大，农民人均纯收入近两年增长保持两位数增速；城镇人均收入年平均增速11%，增速与社会零售总额同步；城镇居民收入直接制约商业消费需求，农民纯收入增加利于城市化进程，为城市化进程提供增长基础。 柳州市2010年全市人口375万人，鱼峰区及柳南区人口密度最大； 小结：柳州市除城中区居住人口少其他城区人口分布比较均匀，柳江县常驻人口人数为六县之首；人口市场比较充裕，柳南片区居住密度大。 柳州、柳南宏观经济环境概况： 2014年经济基础扎实，2015年释放更多市场活性。 地产建筑业总体市场在壮大，前景预期较好； 2013年11月-2014年7月（柳州市） 项目类型 经济总产值（亿） 同比增长率（%） 第一季经济总产值（亿） 同比增长率（%） 建筑业产值 240.6 12.48 95.26 10.41 建筑工程产值 197.18 12 // // 安装工程产值 13.34 20 市场供应量同比增长，意味供求平衡出现新拐点，供应量相对略高； 2013年11月-2014年7月（柳州市） 项目类型 面积（万平方米） 同比增长率（%） 房屋施工 4868.9 27.9 新开工 674.4 15.8 房屋竣工 507.5 16.5 柳州市人口仍在增长，人口比例合理能支撑地产中长期发展； 2013年（柳州市） 项目类型 人口数量（万人） 出生/死亡人口（万） 出生率（‰） 死亡率（‰） 人口自然增长率（‰） 全市户籍人口 372.35 4.59/1.83 12.3 4.9 7.4 柳州2014年上半年经济持续增长，各产业指标均理想齐步向前； 2013年11月-2014年5月 项目类型 总产值（亿） 同比增长率（%） 区内生产总值 905.5 9 社会消费品零售总额 397.6 12.84 规模工业总产值 2046.7 10.9 财政收入 154.1 11.9 固定资产投资 809.3 19.1 销售面积有所减少，