江宁土地以跟商品房销售情况doc5.doc

PAGE PAGE 1 江宁土地以及商品房销售情况 江宁板块分析 █江宁在2005年整个南京土地市场成交总量中首屈一指，这对将来的开发和销售形成了压力，暗藏市场风险 █新政后，江宁市场相对其他板块中市场成交表现活跃，房价波动很小，基本保持稳定 █2005年江宁待消化的商品房总量是104.2万平方米，按现有销售速度估计需要15个月去化，2006年新上市面积约200万平方米，江宁市场供应压力依然很大 2005年土地市场分析 上市情况 指标 上市土地 （幅） 上市面积 （万㎡） 上市土地均价 （元/㎡） 平均楼面地价 （元/㎡） 全市 112 769.85 1338 996 江宁 36 352.25 917 684 2005年江宁共有36幅土地上市，上市面积352.25万平方米，是南京所有板块土地上市之最，平均地价917元∕平方米，同比上升20.6％，楼面地价684元∕平方米，比全市平均楼面地价低312元∕平方米。 成交情况 2005年江宁有29幅土地成交，总成交面积225.41万平米，同比上涨126.95％，成交土地平均地价为970元∕平方米，平均楼面地价681元∕平方米。 江宁物业类型用地成交数量（块）分析 江宁物业类型用地成交数量（块）分析 2005年江宁成交29幅土地中，17块用于住宅开发，此外还有5块纯商业开发，但总体成交价格不高，其中2幅楼面地价仅为300.2元∕平方米及312.89元∕平方米。 █综合分析： 从2005年成交地块来看，地价较2004年上升较大，地块成交量在全市也首屈一指，这对将来的开发和销售形成了压力，暗藏市场风险。开发商在较大市场压力下应做好产品。每一个地块都有区别于其他地块的内在品质。合理的定位，深入的文化内涵挖掘，将有助于化解风险。 2005年商品房供给和销售分析 商品房供应与销售情况 2005年江宁236.15万平米商品房上市，同比下降16.42％，商品住宅的上市面积为195.49万平方米，销售面积177.96万平米。 表2005年江宁商品住宅供应情况 指标 商品房 住宅 上市面积（万㎡） 同比（％） 比例（％） 上市面积 （万㎡） 同比（％） 比例（％） 全市 955.96 -7.52 100 790.45 -12.02 100 江南八区 456.3 -19.68 48.47 384.61 -20.94 48.66 江宁 236.15 －16.42 24.6 195.49 -23.45 24.73 表2005年江宁商品住宅销售情况 指标 商品房 住宅 上市面积 （万㎡） 上市面积 （万㎡） 比例（％） 上市面积 （万㎡） 同比（％） 比例（％） 全市 795.49 685.43 100 685.43 1.66 100 江南八区 402.65 331.28 50.62 331.28 -17.55 48.33 江宁 198.38 177.96 24.94 177.96 18.13 25.96 2005年江宁商品房累计供销比达到1.19：1，其中住宅为1.1：1，消费者对江宁的预期比较平稳，新政前后价格波动较小，总体稳中有升，市场供应放量相对稳定，市场在缓慢调整，从江宁板块市场表现看，由于低价的优势，其商品房销售面积约占全市的25％，相比较其他楼盘活跃度很高。 江宁区商品房房价走势情况 根据江宁房产部门近日公布的“全区房地产开发情况统计”显示，今年1~11月份，全区普通住宅商品房成交均价为每平方米3517元，同去年相比，房价没有出现巨大波动，整体上保持着十分稳定的态势。 2006年江宁住宅上市情况 2006年江宁住宅将新上市200万平方米，而2005年江宁住宅已经经过房产局批准（具备销售条件）尚未上市和已经上市但未销售的有100万平方米左右，所以预计江宁2006年江宁预计有300万平方米的住宅上市销售量。 全市等待消化的商品房总量是624.2万平方米，即已经批准上市还没有销售掉的面积。主要分布在河西、江宁和江北，其中河西占187.2万平米，江北137.4万平米，江宁104.6万平米。在不考虑增量的前提下，保守估计这624.2万平方米的体量要15个月才能消化，从各个板块来看，其中河西荣形势最严峻，需要20多个月才能售完；其次为江北，需19个月；而江宁需要15个月。明年的房地产各大板块之间的竞争依旧将会十分激烈。 江宁板块市场动态 纵观近期江宁板块整体走势，全面的提升以及多项目的带动，江宁成为南京各大板块中最为活跃的板块之一。 ◆岔路口2006年销售动态 天地新城 在售建筑类型： 小高层 栋数： 3幢