合富辉煌_安徽淮南信谊四季花城营销提案_179ppt.ppt

合力创造财富 专业成就辉煌;信谊·四季花城策划提案;致谢：淮南市信谊房地产开发有限责任公司;总目录;第一部分 关于大盘操作的认识;提出问题：;1、规模大——投入大、风险大、客户层面广、市场影响大； 2、周期长——持续性强，前后影响大，资金操作技巧高； 3、配套全——物业管理经营长期性，难度大； 4、操作系统——多专业、多方位，考虑要周全，统筹要有力。 ;1、可持续开发经营的思想 2、充分整合资源的思想（市场、企业内部、外部、自然条件、社会条件） 3、不断创新与提高的思想 ;1、必须有充分、科学、系统的策划与论证。 2、必须把握好项目的方向与重点，策划不是工作计划 。 3、必须充分用好现有的市场与项目资源，同时要深度挖掘。 4、必须与实际工作相结合，要有实现的可能性。 5、策划不仅是出点子，是一项系统的工作。;1、必须有系统、高水平的策划思想去指导； 2、必须有强而有力的协调与统筹； 3、必须有一支配合良好的专业队伍； 4、必须多从困难着想，但是实施时要从积极的角度去做； 5、前期看策划，中期看设计，后期看施工，结果看营销的执行。 ;第二部分 我司成功大盘操作的启示;区位：广州与佛山南海的交汇处，是广佛都市圈发展上的重要节点 自然资源：地块内有“六山三湖”，自然环境优美; 地块和金沙大桥之间修建2.6公里道路，改善项目交通条件，降低广州客户对市郊的陌生感和抗拒感;物业类型较丰富，情景洋房在广州属创新产品;阶段 ;半山会所;情景洋房;建设社区文化，提升品牌美誉度和客户忠诚度;第一步：形象推广;开盘一鸣惊人，创万科地产在全国开盘销售记录;价格策略：通过产品、资源、配套有效提升价值;万科项目——营销因素变化;1、小步快跑滚动开发，成本和市场灵活性较高。 2、优越环境、创新产品、独特社区文化。 3、体验性营销，高开盘标准，展示先行。 4、自主完善社区配套，自主提升区域价值。 5、合富辉煌系统的营销推广策略、储备丰富的目标客户，引爆销售;大盘案例总结与借鉴——大盘开发的发展战略;淮南市场格局——即将形成大盘竞争的局面;第三部分 华南版块的启示;大盘竞争可参考的区域——广州华南板块;华南板块开发战略及营销方面——八仙过海;淮南即将进入大盘竞争的状况，我们有何战略与策略？;宏观经济 城市规划 房地产市场 竞争个案分析;淮南——因“煤”而发展起来的资源型城市;资料来源：安徽统计年鉴;资料来源：淮南统计年鉴;资料来源：淮南统计年鉴;淮南市目前处于城市化加速发展阶段;01-06年淮南市三产结构比例变化;小 结;宏观经济 城市规划 房地产市场 竞争个案分析;城市发展：受地形条件限制，城市跨越式发展山南新区成为必然趋势;城市发展：由于各种原因的制约，山南新区的发展将是一个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会改变;项目区位：位于田家庵区边缘，由于原为企业内部区域，受市民认可程度不高;项目区位：紧邻淮南矿业集团，属于矿区居民认可的矿业行政中心区域;城市结构及规划分析小结;宏观经济 城市规划 房地产市场 竞争个案分析;能源经济效益提高带动城市房地产业起步和快速发展;房地产投资总量小增长快，未来可提升空间大;安居房分流了置业消费力，但随着安居房供应的停止，市场化的住宅供应将成为主体;经济好转、人们收入不断增加，飞速拉动全市房价逐年提高。 而价格水平仍较低，落后于省内其他各大城市。 与省内主要城市相比，收入房价比值高，房价未来仍有提升空间。;整体格局：竞争核心聚集田家庵区域;田家庵住宅市场格局;中心片区：核心区位，楼盘聚集，价格最高;中心片区代表楼盘数据;西片区：大盘聚集区;;东片区：市场低位，发展动力不足;;泉大片区：形象新整，独具自然优势，引领高端;;市场格局分析小结——片区发展特征;市场格局分析小结——价格;市场格局分析小结——客户结构;市场格局分析小结——客户分布;市场格局分析小结——产品;后续供应量：整体供应量将大幅增长;后续供应竞争力：外围大盘项目将成为后续市场热点;后续市场供应分析小结;宏观经济 城市规划 房地产市场 竞争个案分析;竞争个案：银鹭万树城;竞争个案：民生·淮河新城;竞争个案：联华·金水城;竞争个案：山水龙城;项目针对大盘竞争力的综合分析：;市场分析总结;第五部分 项目本体分析;;西、北区域;项目四至;项目周边资源;项目现状条件;项目SWOT分析;本体条件小结;由本体分析引发的思考?;泉山版块分析;泉山版块分析;泉山版块分析;泉山版块如何提升？;首先，必须考虑项目如何融入泉山版块？;怎么融入泉山版块的思考：;怎么利用自然资源对项目价值提升的思考：;第六部分 关于营销的初步认识;（一）、营销理念 （二）、推广主题定位 （三）、目标客户定位 （四）、产品价格定位 （五）、推货节奏建议 （六）、首期推广思路 （七）、包装策略