房地产基础知识(营销中心).doc

- - 房地产基础知识 目录 房地产权属类术语………………………第2页 房屋的分类术语…………………………第9页 房地产价格类术语………………………第13页 建筑面积类术语…………………………第15页 建筑结构类术语…………………………第19页 建筑规划类术语…………………………第28页 建筑物的分类……………………………第34页 建筑面积的测算…………………………第46页 销售按揭知识……………………………第52页 户型知识…………………………………第58页 整理人：林艺杰 修订：洪建阳 2008年7月1日 第一章 房地产权属类术语 *⒈房地产 也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 *⒉房屋的使用权 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。 *⒊房屋的所有权 ⑴房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 ⑵取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下： ①依法新建的房屋； ②添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； ③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； ④继承或受遗的房屋。 ⑶前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。 ！⒋房屋的他项权利 ！ 房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。 *⒌土地使用权 是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先要必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种： ⑴土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为； ⑵土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为； ⑶土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 *⒍房屋产权分类 按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为： (l)国家所有住宅； (2)劳动群众集体所有住宅； (3)公民私人所有住宅； (4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。 ⑸非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。 *⒎土地产权分类 (l)国有土地 是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。 (2)集体土地 指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。 ！⒏产权分割！ 是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、姐妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。 ！⒐房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 ！！⒑共有房屋买卖！ 指以共有房屋为标的的买卖。出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份额与他人签订买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。 ！⒒房地产抵押登记 ⑴是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。 ⑵房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。 ⑶根据“中华人民共和国担保法”第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。 *⒓五证 ⑴“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。 ⑵“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商