上海xxxx年畅销楼盘实例分析解析.ppt

项目周边生活配套极不成熟，居民出入严重依赖地铁9号线 “X叠墅”标准层为2T18户布局，囊括了从平层到复式共5种户型，其复式产品在不做大赠送的前提下，实现了南北通透和双朝向，并有效地节省了公摊，因此受到广大刚需客户的欢迎 X4户型82平米一房解析 X2户型90平米两房解析 X5户型89平米两房解析 X1户型69平米两房解析 * 上海仁恒森兰雅苑 仁恒，新加坡背景的房地产开发企业，从所开发项目的规模、开发节奏、物业特征来看，基本以城市重点地段开发大规模、高端住宅物业为主。 1998年，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一代国际社区高端开发项目——仁恒滨江园亮相上海，以江景和精装品质作为产品的最大特色； 2003年，仁恒第二代国际社区——仁恒河滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提高了整体居住的品质； 2004年，第三代国际社区——仁恒河滨城，除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里之家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家园，开创低密度电梯精装洋房社区先河，进一步提升了居住的舒适度； 2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生——仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元素较仁恒以往产品作了突破和创新。 仁恒滨江园 仁恒河滨花园 仁恒河滨城 仁恒怡庭 “仁恒四代” 仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的阶段 仁恒森兰雅苑位于浦东“十二五规划”的高桥新区森兰国际化社区内； 森兰国际社区位于上海浦东新区北部，处于中环内，5.74k㎡大型规划，将呈现一个具有完善的配套、适宜的环境、大型低密度生态社区； 森兰国际社区是继古北、联洋、碧云、新江湾城后政府规划的又一国际化社区； 但目前，因紧邻外高桥保税区，空气质量差，且生活、交通配套仍比较落后。 项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求 占地面积：10万㎡ 总建筑面积：17万㎡ 容积率：1.63（已突破传统豪宅区间） 建筑密度：25% 绿化率：35% 限高：60m 总户数：806户 建筑风格：海派建筑为主 产品类型：90-150铭寓、180-200观邸、336叠墅、320-360郡庭 仁恒的产品策略：以180-220㎡主流四房为主力，降低风险，以将近四分之一的复式与叠拼作为亮点，提升项目溢价能力 楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招 规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线契合产品层级由东南向西北层层拔升 合理物业排布、无障碍设计提升溢价 项目一期规划以东南角为点，形成南低北高的放射状布局，从日照角度满足采光的合理性； 采用复式、叠加别墅、公寓多种居住形态相结合，多线铺开以满足不同人群置业需求； 结合物业价值的高低及地块周边情况，将最具溢价能力的叠加别墅产品处于最佳位置，且将靠近城市主干道的户型作为小面积户型，大面积户型基本处于项目整个项目内部； 西北角为3栋2梯4户的90㎡两房和152㎡三房，其余都是240-337㎡的复式、2梯2户180-220㎡四房和321-358㎡叠加别墅。 90平米与152平米2梯4户 214平米复式2梯2户 336平米复式2梯2户 183平米2梯2户 336平米复式2梯2户 321-358平米叠加别墅 183平米2梯2户 70米绿化带 一期 二期 二期 项目坚持层级明确、分段清晰、多线并进的产品策略，最大程度地拓展客户宽度，降低项目风险 铭寓 观邸 叠墅 郡庭 面积升级 90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到三代同堂的需求 产品形态升级 传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅 电梯配置升级 两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感私密性不断提升 户型特色升级 从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电梯厅、挑空入户花园、全套房配置；享受型户型直至高标配私家电梯、泳池等别墅型户型，满足各层级客户需求 仁恒森兰雅苑的产品线策略： 20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局 思考——调控下的新思维，多线并举、去中间化：以少量90平米入门级产品满足投资需求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端产品线从面积和形态上进行市场再细分 分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜明/一网打尽 仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡庭 创新7F叠墅，错复式布局，实现两梯一户的效果 创新4+2郡庭，传统叠拼开挖至地下两层 上叠套 下叠套 ±0 叠墅主要运用了楼层的交错设计实现两梯一户的效