湖北荆州摩卡小镇营销推广总案_134ppt_xxxx年.ppt

2010年2月25日 一、商品住宅投资大幅上升 统计数据显示，到09年10月底止，荆州城区完成房地产开发投资132600万元，同比增长2.2%，结束了连续9个月小幅下降的局面。其中，7—10月完成房地产开发投资68297万元，占1—10月完成投资额的51.5%，同比增长47%。完成房地产开发投资中，住宅投资111160万元，同比上升31.3%。住宅投资从6月份以来一直保持同比增长的态势，尤其是9月、10月两个月的增长幅度很大。其中，7—10月完成住宅投资56360万元，占1—10月全部住宅投资的50.7%，同比增长83.4%。 二、商品房施工面积下降 到10月底止，荆州城区房屋施工面积165.61万平方米，同比下降16.6%；新开工面积52.33万平方米，同比下降35.8%。房屋施工面积中，住宅施工面积131.46万平方米，同比下降27.3%；新开工面积47.12万平方米，同比下降38.2%。 三、商品住宅销售面积同比差距缩小 到10月底止，商品住宅销售面积37.2万平方米，同比下降3.3%。从7月份开始，商品住宅销售面积与去年同期比，下降幅度逐月缩小，差距越来越小。 四、房价继续上升到10月底止，商品住宅均价2597元/平方米，同比增长31.0%。由于下半年新开盘的大多是小高层和高层住宅，均价都超过3000元/平方米，拉高了整个城区的均价。 五、资金链有隐忧据统计，到10月底止，本年房地产开发资金来源182509万元，同比增长7.3%。其中银行贷款16025万元，同比下降12.4%；自筹资金72318万元，同比下降26.6%；自筹资金中自有资金36775万元，同比下降42%。自有资金占全部资金来源的20.1%，比例偏小。定金及预收款53618万元，同比增长60.2%；个人按揭贷款29117万元，同比增长296.5%。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金来源的45.3%。此外，应付工程款45467万元，同比增长143.3%。应付工程款占同期商品住宅销售额的47.1%，比去年同期提高25个百分点。 二次购房首付提高至4成 打压投资投机需求和企业违规行为 国十一条”中还强调：“防止境外‘热钱’冲击我国市场。“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为” “探索土地出让综合评标方法”， “已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。” 在房地产开发、销售的每个环节，基本上都有紧缩措施用于打压投资投机需求及企业违规行为。 清晰界定二套房标准 此次“国十一条”中，改善型住房不再作为一个概念单独提出，这意味着住房贷款的首付和利率将按照首套房和二套房的标准进行切分。故而，此前商业银行为了拉客户而可以被灵活操作的模糊地带被抹去，只要有公积金贷款或商业贷款记录的，都将按照二套房标准严格执行4成首付的规定。 加快完善房地产税收体系 业内人士看跌楼市 市场环境小结 二期共412套，计36296平米，中小户型定位 荆州楼市竞争项目分布图 中小规模项目占主导 竞争项目对比小结 本案SWOT分析 从本案的SWOT分析可以看的2010年的整体形式是十分严峻，首先项目少之又少的几点机会点，竟部分与优势点重叠，除了项目的户型结构和总价能够区隔当前的竞争对手外，其余因素均有不可控性，2010年项目最大突破口应该在区域市场客源的挖掘。 总结 总结 1、从宏观政策层面分析，营销节奏须继续加强 2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调。相比起以往，此次‘国十一条’不再是‘一刀切’的调控，而且，“稳定”是用得最多的词。从2010年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，参与此次督察工作的住建部专家委员会一位专家表示：鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。 2、从市场竞争角度分析，二期产品营销须把握传统旺季 从上述市场竞争分析可知，2010年武德板块供应量预计将达21.5万平米（除本案），是2009年的1.8倍左右。 由此可见，今年武德板块的市场竞争将异常激烈，且众多项目与本案处于同一客群区域，因此，二期工程进度（特别是12#）须抢工抢期，争取尽早达到预售条件，使二期产品营销可尽早开展，把握市场主动性，争取在传统营销旺季，如金九银十、春节前后等，都有新房源推向市场。 3、从本案营销推广方面看