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2017年中国房地产市场发展现状分析及发展趋势展望 一、近期房地产市场发展现状分析 2014年初开始，房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态， 土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投 资乃至宏观经济增长的痛点。在此背景下，政府出台一系列刺激政策。2014年11 月起央行连续六次降息，维持资金的宽松格局；2015年央行联合多个部委出台 “330”新政，降低贷款首付比例，营业税改为满二即免税，随后各地纷纷出台配套 政策；2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平首次表态要 化解房地产库存，促进房地产业持续发展。随后中央经济工作会议上，“去库存” 被定位为中国2016年的五个主要任务。 多重政策叠加的效果不断释放，一线城市房地产市场率先复苏，而二三线城市市 场表现差强人意，造成了严重的分化格局。从价格来看，2015年3月起，一线城 市连续保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40.74%，二三线城市价格 环比涨幅转正，但是仍远远低于一线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距 不断加大。相对价格来看，二三线城市相对价格基本保持同幅变化，一线城市与 二三线城市价格比不断攀升，2016年9月，一线城市与二线城市价格比达到3.5， 与三线城市价格比值达到5.51。 2014 年至今百城房地产价格环比走势（%） 数据来源：公开数据整理 2014 年 1 月至今百城房地产相对价格变 数据来源：公开数据整理 一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，同时其余二三线城市仍面临去库存压 力，可以认为，一二三线城市房地产市场已经形成了严重分化格局。开始针对本地 市场出台因地制宜的调控政策，引导房地产市场的发展。9月30日晚间北京率先出 台限购政策，成为这一波调控的先行军。随后十一长假期间，前期房价涨幅居前的 热点城市纷纷加入调控行列，共有22个城市出台相关政策，形成市场热议的调控潮。 其中北上广深四座一线城市全部加入调控行列，收紧限购限贷政策，提高购房门槛， 对其他城市起到了一定示范作用，其他城市也基本采用了限购限贷的方式。 参与调控的城市分布 数据来源：公开数据整理 除了明确的调控政策外，与房地产相关的政策也有一定程度收紧。如10月12日， 央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷 结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。10月19日，央行上海总部 组织25家在沪银行行长和房贷部门相关负责人等召开会议，再次要求银行要继续 严格执行限贷政策，切实防范各类资金违规流入土地市场。 二、房地产市场地区发展不平衡 市场普遍将本轮热点城市房价飙升看作是货币现象。宽松的货币环境叠加资产 荒，共同导致了资金集中流入热点城市房地产市场，推动了房价超预期上涨。 从货币环境来看，除了几次降息外，还应当关注货币供应的高增长。2009年以来 M2的规模保持了高速增长，季度环比增速基本均为正，M2/GDP的比例大幅上 升，从2009年的1.74倍逐年上升到2.03倍。 2009 年至今 M2 增速 数据来源：公开数据整理 2009 年至今 M2/GDP 数据来源：公开数据整理 从资产荒的角度来看，个人住房贷款扩张是银行的必然选择。随着经济下行，不 良资产压力变大，个人住房贷款成为银行青睐的优质资产，因此银行加大个人住 房贷款的发放力度，甚至在不同程度上给予利率折扣。根据融360公布的数据， 全国首套房贷款利率持续下行，目前仅为4.44%，低于基准利率46个BP，二套房 贷款利率受政策限制保持在基准利率上浮10%的水平。此外，2015年6月起央行 取消了商业银行贷存比约束，信贷投放能力增强。大量信贷被投放到了住房贷款 中。从2014年11月央行降息起，新增居民中长期贷款快速增长。2016年9月居民 中长期贷款新增5741亿元，占当月新增贷款比重达到47.1%。 近 2 年房贷平均利率 数据来源：公开数据整理 2014 年至今新增居民中长期贷款 数据来源：公开数据整理 但值得注意的是，货币供应量和利率下降没有导致房价普涨。在热点城市房价飙 升的同时，二三线城市价格上升并不明显。因此，货币现象只是热点城市房价上 涨的表面原因，并无法解释分化局面的形成。，资金流入一线城市的根 本原因在于地区发展不平衡，本轮热点城市的房价上涨是在资金面和资产荒推动下长期地区发展不平衡的一次集中爆发。 地区发展不平衡既影响房地产的消费属性，也影响投资属性，进而引导资金流入 热点城市的房地产市场。从消费属性来看，经济发达地区具有更好的基础设施、 教育、医疗、商业、养老条件，区位因素的附加价值远高于欠发达地区。从投资 属性来看，经济发达地区能够吸引人口流入，既提供了房地产作为资产的短期流 动性，又