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变革中的加拿大按揭市场 ——加拿大盛达金融贷款公司总裁 霍 文 翔 AMP 过去的一年是较为不平凡的一年。加拿大按揭市场沿袭过去几年的发展势 头，在市场结构、产品市场多样化、从业人员及产品等方面，都发生了不同程度 的变化。 加拿大是一个较为传统的国家，虽然按揭市场发展与美国息息相关，但其 发展速度和开放程度都较美国缓慢。美国按揭市场产品繁多，利率多样化。顾客 群体从单一走向多元化。无论是自雇或受雇人员，他们都能得到适合自己的产品 和利率。加拿大近些年无论从产品的开发、按揭服务公司的大量出现还是美、英 等国金融公司的介入，都在力求缩短这方面的差距。 首先我们来看看市场结构方面的变化。 一、市场结构： 加拿大按揭市场上的顾客群体是按传统型和非传统型来划分的。传统型顾客 群体主要是受雇人员，贷款机构对他们的贷款要求基本是：信用记录+工资+首 付。而非传统型顾客群体则是由自雇人士和其他相关人员组成。贷款机构对这类 人士的贷款要求相对不同些。这部分人士现今虽然只占按揭市场消费群体的 5%，但其比例却正在迅速增长。单就2006 年前半年，这类人士申请房屋按揭的 比例以惊人的速度上升了50%，使加拿大按揭市场发生急剧的变化。 这种现象导致加拿大在过去的一年中增加了 85，000 个房主。从某种角度上 看，这些贷款人是不太符合传统贷款条例要求的。但从长远观点看，这类人士在 未来 5 年中将会以每年 20% 的速度继续增长，并将大大冲击未来的按揭传统主 流市场。 为什么这部分按揭市场的增长速度会如此迅猛？ 有以下几方面原因：首先是美国和相关国家操盘手进入加拿大按揭市场。 其次是美国商业模式在加拿大按揭市场上得到淋漓尽致的发挥，这两点仅仅是 一个开头。 第三个非常重要的原因，就是贷款自雇人士数量的大幅增长，从而加速加拿大 按揭市场结构的快速变化。 二、产品市场的多样化： 拿大按揭市场多以传统产品，即固定利率产品和浮动利率产品在市场行销。 而现今由于美国和其它国家操盘手的进入，加拿大按揭产品也在发生变化。比 如：只付利息的按揭产品和延长还款周期的产品等相继出现。只付利息按揭产品 可将付款周期从25年延长至35年，甚至40年。这些产品的出现，使加拿大按 揭市场向多元化方向发展。 有人说这类产品的变化将会对加拿大按揭市场带来负面影响，我不这样认 为。其实，这是加拿大按揭市场走向成熟的表现。因为加拿大按揭市场在过去 15 年间并未发生重大的变化，时至今日，我们看到那些早在美国、英国和澳大 利亚等国成熟的产品和经营模式刚刚进入加拿大。实践表明加拿大按揭市场需要 变革和加速变革，可以预见在未来 5 到 10 年中，按揭市场改革的步伐将会越来 越快。未来的按揭标准和市场运作模式将会与现今大有不同，银行和贷款机构将 会因不断的竞争和高风险货款的出现，而不断调整他们的策略，以适应市场和货 款人的需要。货款人也将会有更多的选择余地和更多的途径，使自己更容易地成 为房主。 三、按揭市场的变化对按揭从业人员提出了更高的要求 加拿大自雇按揭经纪与银行机构的雇用按揭人员所作按揭业务量之比大至为 25%和 75%，十年前这个比例仅占 3 %，但与美国相比仍相距甚远。当今美国按 揭自雇经纪所完成的业务量已占据美国市场大半壁江山，达到 75% 以上。 加拿大市场新出现的只付息和延长还款期的产品，正好反应出加拿大按揭市场 处于变革的关键时期，从而对按揭经纪也提出了更高的要求。 同时，加拿大自雇人士的增加是劳动力市场变化的一种反应。自雇人士的良好 信用记录和收入证明等势必为按揭货款提出了挑战。35岁或更年轻的贷款人喜 欢货比三家，期望得到最好的利率。他们与其父辈不同，不完会全依靠大的金融 机构的传统模式获得货款，而是更多地使用互联网络寻找更好的产品，这批人更 富于讨价还价，并且，他们需要贷款经纪人服务的趋势将会持续增长。当他们需 要转按揭或者更新贷款时，他们仍将继续求助于按揭货款经纪的帮助。 按揭经纪将不得不使自己更富于变革精神，分出更多的时间和精力去研究分析 新型产品的多种特点和要求，并将之转化成为顾客提供的服务依据。除了让顾客 能辨别产品的特点、利弊和优势外，按揭经纪还得了解顾客的自身情况和他们对 产品的要求和反应。同时按揭经纪对不断出现的产品的条件及信息的更新都应该 有比较清楚的了解和认识，从而才能向顾客提供专业的服务。 四、未来产品和市场走势