房地产物业内部控制跟风险管理(2稿).ppt

房地产物业公司内部控制与风险管理讲座 讲座安排 讲座报告人：中国社会科学院 时杰博士 讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险管理，以案例分析贯穿讲座始终 讲座方式：演示与讨论相结合 讲座要求：准备铅笔和纸 典型物业管理服务成本费用 物业综合服务费 物业综合服务费 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动收益 物业企业相关收费 停车费 经营用房出租 广告牌设置费 其他场地 出租收入 地下车位管理费 物业企业相关收费 收费标准 30元/月/只 全部计入物业公司收入，处理办法参照综合服务费，应按规定交纳营业税款。 各类奖励、补贴收入 上述款项收到时计入营业外收入，不交营业税。 物业企业相关收费 物业管理 基金利息 收入 各项创建 活动奖金 慰问金 政府部门 专项补贴 收入 收 入 来 源 主管部门 创优奖金 第1步和第2步的总结 企业环境分析 企业目标分析 企业重大风险 分析 确定 关键流程 流程环境分析 流程目标分析 流程关键风险 分析 确定 关键环节 企业层次： 找关键流程 流程层次： 找关键环节 环境与目标分析 风险分析 确定关键流程 确定各流程关键环节 3。对企业流程运作的现行实际情况进行全面排查和摸底 企业有哪些业务类型？ 每项业务类型中包括那些流程？ 流程贯穿哪些部门（岗位）？ 流程运作的授权体系是怎么样的？ 每个部门（岗位）在流程中的作用和定位是什么？在流程中的运作标准如何？ 每个部门（岗位）在流程中是如何衔接的？ 流程中的业务信息是如何收集、传递的？（单证的联数、内容、栏目、签名、传 递办法；报表的联数、内容、栏目、签名、编制依据、编织人、传递办法）。 形成流程运作的文字描述和流程图 文字描述: 环节1: 环节2: …………. 流程图 环节1 环节2 环节3 环节4 部门1 部门2 部门3 活动1 活动2 活动3 活动4 活动5 活动6 4。评价现行流程运作中的关键风险环节的控制点是否健全、合理、有效。 是否每一个关键环节的风险点都有相应的控制点。 控制点的控制手段是否符合企业实际情况，是否对关键风险点有针对性、 是否有操作的可行性。 是否可以达到控制效果。 1。健全否？ 2。合理否？ 3。有效否？ 古船食品流程关键点控制的健全、合理、有效性评价 5。对流程的运作方式和风险点的设置和控制方式进行优化。 思考：如何利用财务手段对物业公司业务流程进行优化？ 6。形成流程运作规范 。 主体内容： 流程授权体系 流程各环节工作标准 部门（岗位）牵制 单证和报表内容以及传递方式 内容提纲 内控的性质、范围、架构和逻辑 内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册 1.内控检查评价的内容和类别 内容： 流程关键控制点执行的有效性 类别： 外部检查和内部自检 整体检查和部分检查 2.内控检查评价的方法 观察 询问 问卷调查 讨论 文件检查 穿行测试（WALK—THROUGH TEST) 分析性复核 * * 2010-04-04 内容提纲 内控的性质、范围、架构和逻辑 内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册 1. 背景 安然事件引发对内部控制的高度关注 萨班斯奥克斯利法案提出明确要求 证监会、国资委、人民银行、财政部三令五申 附录：内部控制与风险管理的历史沿革.ppt 随着社会经济的发展，内部控制实践经历了不同的阶段 1905～1936 1997 1988 1949～1958 2005 大 小 早期 内控的范围和影响 1.内部牵制阶段：保护现金和资产安全及账簿记录的准确性 3.内部控制框架阶段：融入了控制环境及控制程序 4.一体化控制阶段：形成COSO框架，增加了遵从性目标 内控活动可以追溯到人类社会发展早期，例如古罗马采取的“双人记帐制度”和我国西周时的周礼审计制度 趋势：全面风险管理 L.R.Dicksee提出内部牵制概念，AICPA 接受 AICPA颁布《审计准则公告第55号》提出内部控制结构 AICPA发布了《审计准则公告第78号》，全面接受COSO报告的内容 2.内部控制阶段：增加了管理控制以提高经营效率 AICPA首次提出内部控制的定义 每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升 2. 内部控制性质 内控：风险防范体系 作用： 查错防弊 资产、资金安全 会计报表和统计报表的真实、完整 体系： 各项相关制度的统一体 3. 内部控制范围 采购 生产 销售 会计核算 融资 投资 研发 人力资源 公共关系 营销推广 行政 成本费用 物流体系 资金流体系 其他体系 4.和现有的管理制度的基本关系 战略规划 风险防范 目标