购物中心管理组成因素跟实现瓶颈.doc

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 精品资料网（） 专业提供企管培训资料 购物中心管理组成元素和实现瓶颈”--演讲嘉宾：赛睿顾问总经理陈建明  赛睿顾问总经理陈建明 ????陈建明：首先感谢大家对这次活动的支持，今天下午是SHOPPING??MALL的专场，今天下午我讲的题目是购物中心管理组成元素和实现瓶颈，从昨天到今天，不同的嘉宾，都从不同的角度谈到定位、招商和管理。很多开发商或管理机构将定位、招商、管理分成三个环节来看待，但是我想，很多商业的项目包括购物中心，比如讲北京的恒基中心，开业以后到目前为止，实际上恒基中心依然在做定位招商的事，所以，我认为把定位和招商也作为商业管理的重要的内容，应该是比较恰当的方式。我想，把整个定位招商融合在商业管理中进行沟通，有利于在座各位，尤其是开发商对这个问题有一个清晰的认识。 ????我讲的内容有六方面。第一，购物中心管理的四大组成元素，第二，商业管理、定位和招商的准确对应和导引成功，第三是营销管理，从我们在过去几年时间，跟开发商、商家、管理机构的沟通，提出我们的一些想法，产品意识是营销管理核心的竞争力。第四，关于物业管理；第五部分是关于资产管理，购物中心价值倍增的加速器，第六个，我们谈这么多管理的问题，实际上应该讲，开发商都不得不碰到一个问题，后期的商业管理不能弥补前期开发的问题。开发商在前期留下的是什么样的盘子；从行业讲，行业发展的状况，哪些问题制约开发商需要考虑一些深层次的状况，这些问题深入的程度，决定整个项目操作的成败，我想今天主要是谈上面六方面的问题，大家如果有不同的观点的话，可以进行沟通。 ????应该讲，开发商现在可能会意识到管理是一个问题，但是应该讲绝大多数的开发商没有真正花时间就这个问题深入的探讨，没有这个意识，甚至说，管理上的话也是各自忙自己的业务，大家没有把这个问题做成专业的东西探讨。去年我们做招商论坛，是因为我觉得在那个阶段，绝大多数的项目不得不面对招商的问题，所以招商对去年绝大多数开发商讲是核心的环节，但到今天，我想在05年，随着绝大多数的购物中心要面临开业的问题，管理成了开发商必须解决的核心的环节。大家可以看到北京已经开业的一些购物中心，或者说一些商业街，或者别的类型的商业地产，开业以后，整个经营的情况确实不好，当投资人在当中的确感受到什么叫投资风险，商家感受的什么叫门庭冷落的时候，对管理问题的探讨，就成了所有这些机构必须解决的核心环节。 ????购物中心管理对购物中心开发商意味着什么，通过今天的沟通，希望能够把我的观点跟大家做沟通，也希望大家有不同的观点，在最后的对话专场大家可以更多的探讨。 购物中心管理可以分成四大部分：营销管理、物业管理、资产管理、商业管理。就这四部分来讲，决绝大部分开发商已经意识到商业管理的重要性，但是对营销、对物业、对资产这三大环节，应该怎么样处理，对于绝大多数的机构来讲，事实上是一个新的课题，尤其是采取商户大规模销售的盘，这些开发商对资产管理的理解，应该讲是不够的，或者是处在最初级的阶段。? ??? 商业管理是整个管理的基础。，我碰到过很多开发商，包括我们过去做开发商的时候，在进行商业地产项目的开发前期工作的时候，有不少的开发商在前期对商业管理的框架没有形成一个基本的、全面的判断，有很多的思维都是在考虑营销管理，考虑营销，考虑资产。我想，如果说没有一个商业管理的框架基础的话，实际上，去想象营销管理对项目价值的带动，想象资产的升值，应该讲这是一个绝大的误区。国内开发商都会注意到，原来亦庄北京MALL的项目，这个开发商花更多的精力和时间，并不是在商业管理上，而是更多想我这一块土地，名称叫成北京MALL之后，这个项目有巨大的价值，所以开发商跟很多投资机构谈的时候会说，因为我是在北京第一个大型购物中心的项目资源，虽然我拿一亩地30万，但如果您要进来的话，您需要一亩按80，甚至有的按170投入。开发商在得到这个项目之后，没有经过很多深入的工作，就在探讨资产的价值问题，当然最终的结果是开发商在支付了五千多万的土地款后，开发商完全没有达到他的期望目标，最终也是被政府踢出局。 ????所以我想，开发商对于商业管理的问题不做探讨，不做深入的考虑的前提下，就想进行营销、物业、资产管理，在开发商没有对整个项目的招商定位形成清晰的判断的时候，想通过营销后期的方式去带动市场，这种思路有问题。实际上在座的开发商中，很多人都会想，如果给我这个项目，如果说在这个城市建起来，这个地方周边怎么样，我采取什么样的销售方式，一定没有问题。我个人建议开发商，在进行整个项目的前期操作的时候，你把这个营销管理、营销资产等等这些问题完全放到一边去，就考虑我这块土地该怎么做，就从商业管理的角度定位招商管理，怎么做，而不考虑那些外在的因素，