苏州乐园欧洲城策划规概念性方案.ppt

5、标志化商业产品林立，标志性建筑与主题虚拟人群丰富化，针对不同阶层的消费群体进行细化研究，以年轻化的消费群体为主要目标市场来组织商业产品构成 6、服务游乐化，提高服务质量，从接待、游玩、离开各个阶段令旅游者有独具匠心、新颖、新奇的服务特征，并加大游园、互动活动在乐园中的展现力度，激发游乐者的好奇心与参与感 7、政府掌舵，企业划桨，与主要核心景区合作，在门票共享、信息共享、宣传共享等方面共建平台，并将活动类的事件进行相互串联（着重倚重苏州文化类的活动，尤为非遗），制造新话题 8、苏州乐园走进高校、社区、公园，在长三角各大顶级卖场进行连续巡展与活动促销，拉近与一线消费群体的距离 9、强化新乐园、新苏州乐园的营销口号（有实现前提） 10、突出景观小品的设置内容，尤为在结合苏州文化的基础上，尽量少使用抽象手法与元素来表现，更多的以现代声光电、漫画等工艺手法来展现 11、加大细节的表现力，在建筑表现、小品设置、商家经营细节等方面强化，学习吸收外来先进操作案例 12、公共区域的整治更新 苏州乐园-昆曲习作-地铁 为苏州、长三角、乃至于中国， 再造“乐园”苏州 苏州乐园区域策划推广研究 { 苏州乐园+ YDSYZY 一德商业置业 } 项目商业业态定位及规划布局 项目商业业态重点选择休闲商业，有以下几个方面的原因： 对休闲消费的需求会越来越大 经营休闲业种的商家准入程度低，商家可选择面广 城市生活中的休闲娱乐习惯和传统蕴藏着城市休闲商业物业发展的巨大市场空间 商业定位及规划布局 Business Planning 苏州乐园商业业态建议 项目商业业态重点选择休闲商业，有以下几个方面的原因： 对休闲消费的需求会越来越大 目前居民闲暇时间增多，相当一部分消费者去购物中心并无购买目的或冲动型购物，去商店不一定有购买目标，往往为了满足休闲、欣赏和猎奇心理。但在外界环境的影响下，碰上合适的商品，也会立即购买。项目选择休闲业态的目的就在于最大限度地激发消费者的欣赏兴趣，延长消费者在项目逗留的时间，诱发使其联想，最终刺激消费者购买。 商业定位及规划布局 Business Planning 苏州乐园商业业态建议 项目商业业态重点选择休闲商业，有以下几个方面的原因： 经营休闲业种的商家准入程度低，商家可选择面广 现代商业竞争越来越激烈，商业必须经常创造新的形式以维持活力，而百货店或专业卖场的主要租赁者都是大型商家，可选择的面窄，商业布局形式更换较难，这也是将项目定位于休闲商业的主要原因。 项目商业物业所选择餐饮、休闲、娱乐、商务、健身等业态，易找到具有经营实力和能力的商家。商业业态的广泛性，不但对经营商家的准入门槛降低，同时对投资者而言，也相应降低了风险，无疑使项目商业物业在市场上所面对的客户群更大，更广。因而项目的产品入市，将受到商家和投资者的追捧。 商业定位及规划布局 Business Planning 苏州乐园商业业态建议 项目商业业态重点选择休闲商业，有以下几个方面的原因： 城市生活中的休闲娱乐习惯和传统蕴藏着城市休闲商业物业发展的巨大市场空间 在城市传统商铺升级换代以适应现代都市经济生活的今天，项目对城市休闲娱乐商业物业的认识独具匠心，蕴藏巨大发展空间。 商业定位及规划布局 Business Planning 苏州乐园商业业态建议 经营业态 楼层 业种或主力商家 面积建议 购物区 服饰 1-2楼 品牌男女时尚装、儿童装、鞋类、运动系列、旅游用品 1500平米 小百货 1楼 便利超市 500平米 文化艺术 2楼 书店、油画美术用品、精品花饰、家庭装饰品、布艺、特色工艺品等 500平米 餐饮区 西餐 1-2楼 肯德基、日韩餐馆、星期五餐厅等 500平米 中餐 1-3楼 中国八大菜系餐馆或饮食店、小肥羊、客家王、湘鄂情等 1200平米 娱乐休闲区 咖啡 1-2楼 名典咖啡、上岛咖啡等 300平米 休闲健身 2-3楼 美容美甲、美发、舍宾康体、养生馆、医药中心等 1000平米 娱乐休闲 1-3楼 酒吧、网吧、书吧、茶楼、水吧等 800平米 电玩 3楼 游戏厅（汤姆熊）、游乐场 1000平米 主题酒店 1-3 主题酒店 生活配套区 1楼 移动或联通电信超市 150平米 ATM柜员机 50平米 商业定位及规划布局 Business Planning 苏州乐园商业规划布局 思考一： 北侧两条街道为北广场入口的人流动线，从街区商业形象延展面与标志性建筑角度入手，需要在图示设置标杆性商业，诸如情景酒店。缺点在于酒店的聚集效应过于明显，有一定可能弱化南侧商业的人气。 建议不硬性划分各个功能区，将零售休闲餐饮娱乐各类商业局部集中，全面交互，因空间尺度较小，并不会弱化商业组团效应并可有利于人流的穿插流动。 同时考虑运营模式与资产结构的问题，姑且考虑以设置