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二手楼费用计算 讲师：朱常彬 课时：40分钟2002 引言 学习目标： 1、能向客户陈述并解释每个交易流程； 2、了解标准流程各环节内部对接事项； 3、熟知买卖交易流程及各环节的风险控制。 二、能贷款的条件： 原则上以家庭为单位没有过贷款记录的可按首套贷，首付三成；有过一套贷款记录的再买算二套，首付六成 实际上银行可提供离婚证或未婚证明（家庭是指配偶） 三、二手房流程：询价、查档、查客户征信 过户 ↓ 领新业主房产证（过户后深户5-8个工作日，非深户22个工作日） ↓ 抵押 ↓ 放款（抵押后5-8个工作日） ↓ 过水电煤汽 ↓ 申请结单 签合同需注意的事情： 1、签署价格确认书、姓名确认书 2、预留水电押金（5000-10000元，视情况而定） 3、应收集的资料有： （1）业主房产证复印件（红本在手的需留业主房产证原件，抵押的需留业主的借款合同和抵押合同） （2）买卖双方身份证复印件 四、费用 1、全权委托公证（费用400元） 2、 担保费=担保金额×1％，最低收2200元，关外加300手续费 赎楼方式有： ［1］一笔：用客户的按揭款赎楼（客户要提前供楼，缺点风险比较大，优点省赎楼利息） ［2］二笔：业主向银行申请短期借款（缺点产生赎楼利息，优点风险小） 赎楼利息＝发放短期借款额×月利率（0.8％）÷30*（从发放贷款到还清贷款所用天数） ［3］ 买家如没在卖家欠款银行贷款会产生违约金 4、抵押合同公证费的收取：以贷款额为基准： ［1］＜2万 10‰ ［2］2万（含）－＜5万 8‰＋40 ［3］5万（含）—＜10万 6‰＋140 ［4］10万（含）－＜50万 5‰＋240 ［5］50万（含）－＜100万 4‰＋740 ［6］100万（含）－＜200万 3‰＋1740 5、国土局（地税局）收的费用有： 《1》契税：［住宅］90㎡以下并在深圳首次购房征收1％；90㎡以上（含）的征收1.5％［商铺、别墅、非普通住宅］征收3％（建筑面积≥144㎡或套内≥120㎡或容积＜1.0或同区超1.44倍以价格有一项满足都称非普通住宅） 《2》登记费50元 《3》贴花5元 《4》交易服务费6元/平米 《5》营业税：［1］普通住宅：未满五年全额征收，满五年不征收 ［2］非普通住宅未满5年的全额征收，满五年差额征收，即（评估价---原价）×5.6% ＜1＞营业税（含附加费）=过户价×5.6% 物业： 面积： 成交价： 评估价： 原价： 1.契税： 2.营业税： 3.个人所得税： 4.公证： 5.合同： 6.贴花： 7.登记： 8.交易费： 9.按揭费： 10.赎楼+关外服务费： 11.利息：（罚息+短期借款） 12.佣金： 注：商铺，写字楼，公寓（宝安只有一个）按原价过户 * 一、能买房的条件： 1.非深户（以家庭为单位在深圳只能买一套房且需有最近连续12个月的社保或税单，在其它城市有房的暂不算。 家庭定义为配偶及未成年子女，社保必须买两项以上(养老工商医疗）、税单指个人所得税税单） 2.深圳户（以家庭为单位在深圳只能买两套房，在其它城市有房的暂不算） 签合同 ↓ 做全权委托公证、申请按揭、做首期监管（资料齐全银行3-5个工作日出承诺函给担保公司） ↓ 担保公司出保函给银行（3-5个工作日） ↓ 银行收到保函再放款给担保公司赎楼（3－5个工作日） ↓ 担保公司去赎楼后一般要３－５个工作日才可拿房产证（建行可当天还款当天拿房产证） （注：跨行赎楼需在业主原借款银行提前一个月申请，３０天后方可还款，中行需提前两个月。） 签合同前所需做的事情： 1、询价 （1）住宅类（物业名称、栋数、房号、面积、原登记价、成交价） （2）商铺（物业名称、栋数、铺号、面积、原登记价、成交价、租金、现在在经营什么类型的商品） 2、查档（目的：为了防