开发商能否通过决突破已被法院预查封预售商品房.docVIP

能否通过裁判文书突破已被法院预查封的预售商品房？ 转者按：下面转载的两篇裁决及意见是针对同一纠纷案形成的，两种意见是完全对立的，要解决的问题实质是已被法院预查封的预售商品房，开发商能否通过仲裁解除此房屋买卖合同，从而偿还购房者所欠开发商的债务，而对预查封申请人一方，则意味着其欲通过查封变现此预售商品房清偿自己欠款之目的将破灭。对于此问题我国法律没有明确规定，因此不同的司法机关或者司法人员针对同一案件有可能做出截然相反的裁决，法院如何平衡处理此种经济利益完全冲突的纠纷案件，不仅拷问着法律的公平与正义，同时也考验着每个法官的良知。 第一部分江苏高院执行局裁决意见 文章标题：被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理 　　【要点提示】预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封的效力等同于查封，涉案房产一经预查封，原房屋权利人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。 　　【案号】 （2010）苏执监字第135号 　　【案情】 　　申诉人：江苏马会置业有限公司。 　　申请执行人：郭明艳等。 　　被执行人：姜玉蓝。 　　一、涉及姜玉蓝为被执行人的案件执行情况 　　郭明艳申请执行姜玉蓝、朱丽娜等借贷及担保合同纠纷一案扬中市人民法院（以下简称扬中法院）于2009年1月21日立案执行，执行标的为644万元及利息。本案已执行到位50万元。2008年11月28日，扬中法院因郭明艳提出诉讼财产保全申请，对姜玉蓝名下的位于南京市栖霞区金马路18号钟山美庐21号房产进行了预查封，2009年11月25日续封。2009年7月15日，该房产经委托评估，价值676.46万元。 　　靖江市人民法院受理涉及姜玉蓝为被执行人的案件有5件，未执行到位的标的额共计480万元。该院于2009年5月对钟山美庐21号房产进行了轮候预查封。 　　孙苏宁申请执行姜玉蓝民间借贷纠纷一案南京市雨花区人民法院于2009年8月10日立案执行，执行标的额为298.3241万元。 　　二、马会置业公司异议情况 　　2010年5月，马会置业公司以钟山美庐21号房产的预售合同已解除，该房产归其所有为由向扬中市人民法院提出异议，要求扬中法院解除预查封。扬中市人民法院于2010年9月21日裁定驳回了其异议。 　　2010年8月24日，马会置业公司向江苏省高级人民法院反映，被执行人姜玉蓝向其购买的钟山美庐21号房产被扬中法院预查封，后其与姜玉蓝经南京仲裁委员会仲裁解除了该商品房预售合同，但扬中法院不同意解除对该房产的预查封，为此请求立案监督，解除扬中法院对该房产的预查封。江苏省高级人民法院依法立案监督。 　　江苏省高级人民法院经审查查明：2007年10月12日，姜玉蓝向马会置业公司购买钟山美庐21号房产，双方签订了商品房预售合同。合同约定建筑面积394.63平方米，单价为12960元/平方米，总价款为5114437元，姜玉蓝首付房款2054437元，剩余房款3060000元办理银行按揭，商品房交付时间为2008年6月30日，并约定了有关违约责任条款。2007年10月16日，该预售合同在南京市房地产市场管理处登记备案。 　　2007年10月25日，姜玉蓝向中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行）按揭贷款3059999元，并以钟山美庐21号房产提供抵押担保，马会置业公司提供阶段性保证。因姜玉蓝未履行办理房屋权属登记和抵押登记手续，致使中信银行尚未取得他项权利证书。姜玉蓝未按期还款，中信银行向马会置业公司主张还款。 　　2010年4月13日，马会置业公司向南京仲裁委员会申请仲裁，南京仲裁委员会作出（2010）宁裁字第035-03号裁决书，裁决：一、解除马会置业公司与姜玉蓝于2007年10月12日签订的《钟山美庐商品房预售合同》（钟山美庐21号）；二、本案因解决纠纷导致的合理费用人民币111316元及仲裁费用人民币18036元，由姜玉蓝负担；三、因姜玉蓝向中信银行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息计2784896.88元，由马会置业公司在应退房款中直接扣除，并支付给中信银行；四、姜玉蓝将相关办证资料于2010年4月13日前交还马会置业公司，马会置业公司将房款余额人民币2200000元退还姜玉蓝。2010年4月16日，马会置业公司将仲裁裁决中明确应退还给姜玉蓝的220万元交付给南京市雨花区人民法院受理的执行案件申请执行人孙苏宁。 　　【裁决】 　　江苏省高级人民法院经审查研究认为，扬中法院对被执行人姜玉蓝购买的钟山美庐21号房产采取预查封措施在先，南