土地增值税2017年.pptVIP

土地增值税 李国骏 一、不含增值税收入 二、扣除项目 1、地价款 2、房开成本3、房开费用4、加计扣除 5、税金　 准予扣除项目合计金额三、增值额与增值率 四、税率及速扣 五、应缴土地增值税 房开企业新建房 一、应税收入额的确定　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 收入-（收入-地价款）÷1+11%×11% 适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额； 适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 注意销售比例 二、扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额（包括契税）2.房开成本： 包括6项：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （闲着土地费、未取得发票质保金禁扣）3.房开费用：销售、管理、财务。 此项按标准扣除：对财务有证明不超标、不超上浮利息，可以据实扣除。其余则按“地价款+房开成本的5%”如无证明、不能分摊利息则利息不能扣，房开费用按①+②的10%扣 加息罚息禁扣4. 税金：城建税、教育费附加5.其他：加计扣除20% 【提示1】房开成本中“建筑安装工程费”：营改增后，土地增值税纳税人接受建安服务取得增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。【提示2】开发费用——取决于“利息支出”　　（1）单独扣除：利息加5%　　 　　（2）不单独扣除：开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内　　【提示3】营改增后，房开实缴城建税、教附，能按项目准确计算，允许据实扣除。不能按项目准确计算，按该项目预缴增值税时实缴的城建税、附扣除。　　【提示4】县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。 存量项目 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，支付的评估费用允许扣除。3.转让环节缴纳的税金 （城建税及教育费附件、印花税、契税） （1）凡不能评估、能供购房发票：评估价格可按发票金额从购买年至转让年每年加计5%计算扣除。　　评估价格=发票金额×（1+5% ×年数）（2）“年数”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止。（3）购房的契税准予扣除，但不作加计5%的基数。 石家庄市某房地产开发公司为一般纳税人，2017年开发一个高层住宅楼，当年有关经营情况如下：　　（1）该住宅楼销售90%，取得销售收入6300万元，并签订了销售合同。剩余10%以每年100万元对外进行出租，租期一年，租金一次性收取，并签订了租赁合同。　　（2）签订土地使用权购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款900万元，相关税费39万元。　　（3）发生土地拆迁补偿费400万元，前期工程费200万元，支付工程价款1000万元，基础设施及公共配套设施费250万元，开发间接费用50万元。　　（4）发生销售费用300万元，财务费用60万元，管理费用80万元。　　（5）该房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为9%。　　（已知：以上收入均为含增值税收入，房地产开发公司按照一般计税方法征税。本题不考虑地方教育费附加）　　要求：根据上述资料，回答下列问题： 75.计算土地增值税时准予扣除的税金（　）万元。 76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（　）万元。 77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额（　）万元。 78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税（　）万元。 　　75.计算土地增值税时准予扣除的税金（　）万元。　　A.53.13　　B.53.51　　C.62.43　　D.54.41 ??『答案解析』 （1）准予扣除的税金＝（6300－900×90%）÷（1＋11%）×11%×（7%+3%）＝54.41（万元）『点评』本题考查计算土地增值税时准予扣除的税金，难度不大。此处有三个易错点：　　①住宅楼对外出租，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税。　　②要坚持配比原则，比如住宅楼销售90%，对应的土地价款只能扣除90%的部分，而且在计算增值税时，相关税费39万元不能扣除。　　③本题中明确告知以上收入均为含增值税收入，所以注意价税分离。 ?　　76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（　）万元。　　A.845.10　　B.810.00　　C.9