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南港新城 项目
可行性分析报告
专 业:房地产经营与估价管理
班 级:09级房地产1班
学 号:0904120151
学生姓名:
指导教师:
2011年 6 月 7 日
目录
前言
项目开发经营环境分析
区位条件分析
项目定位
项目建设规划及进度安排
项目财务分析
项目不确定性分析
项目社会、环境和风险分析
开发投资分析结论和建议
结束语
第一章 前言
报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。?????
2、对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术预测和评价。在此基础上,综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供可靠性、科学的依据,并作为开展下一步工作的基础
3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
报告编制依据
1、《南宁市城市拆迁管理条例》
2、《南宁市城市总体规划》
3、《南宁市房地产可行性分析报告》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、《住宅设计规范》
项目概况
(一)项目名称
南港新城
(二)开发建设单位
中国中铁置业集团有限公司
(三)项目背景
广西南宁市GC2010-037地块北际路二轻构件片区旧城改造一期工程。北际路二轻构件片区旧改项目位于永和路与北际路之间,由永和路、二坑溪、北际路和北际南路围合而成。项目为住宅楼,商业楼,小学,两所幼儿园,公共设施配建,拆迁安置统筹用房。
(四)地理位置及现状
土地地址
南宁市西乡塘区永和路东面
土地属性
住宅;商业(商服)
土地四至
东:北际南路
南:用地边界
西:永和路
北:北际路
土地现状
未开工-土地平整
出让方式
招拍挂土地
土地底价总价
5,365万元
总用地面积
178,845㎡
土地底价每亩地价
200,000元/亩
目前开发商
中国中铁置业集团有限公司
绿化率
30%
土地底价楼板价
60元/㎡
容积率描述
>4.0且≤5.0
建筑密度
28%
交地标准
熟地
土地使用年限描述
城镇住宅用地70年、批发零售用地40年
90平方米以下比重
70%以上
(五)项目建设规模和建设内容
1、项目位于永和路东面,项目实际出让用地由6宗地组成。实际出让用地总面积为178844.71平方米(折合268.27亩)
2、主要规划设计条件:容积率>4.0且≤5.0,建筑密度>20%且≤28%,绿地率>25%且≤30%;商业建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%以内,若临街作为商业,多层及高层裙房退离道路不少于10米;住宅商品房项目中套型建筑面积90平米以下住房面积,必须达到住宅开发建设总面积的70%以上。沿永和路侧地块必须预留20米宽用地作为城市公共绿化带。
3、公共设施配建:竞得人负责在出让用地范围内出资建设1所48班小学,用地面积不少于24000 平方米,建筑面积不少于12096平方米,小学校的产权属政府所有,竣工验收后两个月内无偿将小学和小学占用的24000平方米土地移交给教育部门安排使用;18班幼儿园2所,每处建筑面积不少于3780 平方米;物业管理用房:按照《南宁市物业管理办法》执行:即计容建筑面积为50万平方米以下的,按2‰的标准配置,计容建筑面积为50万平方米以上的,按1‰的标准配置;医疗卫生服务站:建筑面积不少于4950 平方米;农贸市场1处,建筑面积不少于2400 平方米。
(六)项目主要技术经济参数
项目名称
数量
单位
规划总用地面积
204237.92
平方米
总建筑面积
1021189.6
平方米
建筑密度
26%
容积率
5
住宅建筑面积
946909.15
平方米
商业建筑面积
51059.48
平方米
总户数
11548
户
地下停车场
8084
个
绿地率
53101.86
平方米
小学的建筑面积
12100
平方米
幼儿园的建筑面积
7600
平方米
物业防的建筑面积
1000
平方米
医疗卫生站
5000
平方米
农贸市场
2500
平方米
安置统筹用房配建
33785.63
平方米
(七)项目可行性研究主要结论
从项目的财务分析来看,税前、税后全部投资净现值
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