-第四章-个人住房.ppt

购房按竭贷款“六不要” 五、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。 六、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。 七、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。 * bjhk 第五章 房地产开发贷款 引言： 　　　房地产开发贷款是过去相当长一段时间我国房地产金融业务主体，目前也是最主要的业务之一。房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。其特点是：单项贷款规模大、受市场因素影响大、贷款对象较少但风险性较高。 房地产开发贷款程序 房地产开发的项目评估 房地产开发贷款贷后管理 * bjhk 第一节??? 房地产开发贷款程序 房地产开发贷款的操作流程： 递交申请→受理审查→项目评估→ 核查审批→办理手续→资料归档→ 贷后管理→收贷撤保 * bjhk 一、房地产开发贷款申请 1.借款人资格　　借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格，应该是证照齐全、资信条件好，特别是应该具备开发条件和能力，主要体现为：4证——《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。 2.申请贷款资料在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料： ⑴单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。 * bjhk 一、房地产开发贷款申请 ⑵项目资料项目资料要求更加严格，必须如实提交，否则被否决的可能性特别大。包括——项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。 * bjhk 二、房地产开发贷款调查 　　　由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大，如果审查不严造成的损失或风险特别巨大，银行的审查工作都会做的特别仔细，开发商如果真的希望得到贷款一般也会比较合作，提供真实情况，否则就有欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容： * bjhk 1、对借款人资格的核查 ⑴调查借款人的基本情况 ⑵了解企业经营班子真实情况 ⑶审查企业的财务管理制度及相关财务信息 ⑷了解借款人的诚意和过往的合作情况 * bjhk 2、调查核实项目情况 ⑴详细掌握项目的基本情况 ⑵了解项目的前期准备工作，特别是“4证”是否齐全 ⑶审查项目的可行性及抗风险能力 ⑷审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实 ⑸项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析 * bjhk 3、核实确定担保方式 　　　担保者是否真实、承诺是否真实可信，抵押物是否真实，质押物是否具备质押条件，担保者的资信是否真实、有效……等等。 * bjhk 三、核定信用等级，提出审查意见 　　　贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由信贷决策部门作出决定。 * bjhk 案例分析 分析：按揭贷款中，因为是期房，贷款人购买期房与房产商交付合格的现房有一段时间差，这样就出现了一个问题，即在房产商交付合格现房以前，抵押物在实物上和法律上并不存在，“期房抵押”中的抵押与传统意义的抵押是不同的两个概念。对银行而言，承担着一个巨大的法律风险，即抵押物的落空，而这恰恰是由于房产商的因素造成的。因此，作为贷款条件之一，银行在制度和合同的设计中坚持一个前提：要求在完全意义上的抵押物形成之前，即购房者取得房产证以前，房产商必须向银行提供连带保证责任。从房产商的角度而言，为获得银行的资金支持，加速楼盘的销售和及时回笼资金，在与银行的“商品房销售合作协议”中，向银行承诺为购房者提供连带保证责任。这种做法中，获利最多是应该是房产商自己无疑。? ??? * bjhk 案例分析 分析： 从法理上分析，按揭贷款中，在期房分段没有完全意义上的抵押物，从而主张“物保优于人保”缺乏客观基础。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释理解与适用》一书指出，楼花按揭期间，买方向银行提供的抵押不是物权的抵押，而是权益的抵押，买方将自己的期待权予以抵押。抵押登记只