不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质与形态（下）　.doc

不动产登记机构错误登记赔偿责任的性 质与形态（下） 关键词：不动产登记错误登记赔偿责任连带赔偿责任补 充责任 内容提要:不动产登记机构对登记申请的审查、登记行 为是物权变动行为的组成部分，是不动产物权变动的公示 方法和生效要件。它是对当事人的合意与申请登记的基础 法律行为起辅助作用的补助行为，尽管其中有一定的行政 因素和管理成分，但就物权登记行为的整体构造、主要功 用、基本性质而言，应属私法上的行为。登记机构错误登 记的赔偿责任因此应定性为民事责任。惟此方能妥善解决 在登记机构与登记申请人承担共同责任时的责任形态及诉 讼程序问题。登记机构与登记申请人的行为如构成共同侵 权，二者应承担连带赔偿责任;如构成混合侵权，登记机构 的责任宜确定为补充责任。登记机构追偿权的行使，也因 其责任形态的不同而有所差异。 四、本文的主张及其理由 笔者主张，不动产登记机构的审查、登记行为虽然含 有“行政”与“管理”的成分在内，但其行为的核心内容 和基本性质应界定为私法行为、民事行为；不动产登记机构 错误登记的赔偿责任也应相应地定性为民事赔偿责任;在登 记机构与登记申请人构成混合侵权和共同侵权的情况下， 二者应共同承担相应的民事赔偿责任。理由如下： （一） 不动产物权登记的功能主要限于民事方面 依绝大多数学者的认识，不动产登记制度的功能主要 表现在如下几个方面：一是确定物权归属，解决物权冲突； 二是保护交易安全，维护交易秩序;三是减少交易费用和提 高效率；四是实现国家对不动产交易的宏观调节和监控。 [26]其中惟有第四个方面间接地具有行政管理的因素在内 之所以说其仅是“间接地具有行政管理的因素”，是因为不 动产登记机构（而不是指其所隶属的行政管理机关）虽然可 以在登记过程中对所发现的违反法律规定的物权变动情形 通过不予登记及更正登记等措施予以防范、纠正，但其并 无实施行政处罚的权力，对此类违法行为的查处实际上是 由其他行政机构进行的。国家对房地产市场的宏观管控、 课税等，并不是登记机构本身的职责，不动产登记的状况 虽然可以为此提供依据和资料，但这也仅是不动产登记兼 而有之的功能。因此，登记机构所进行的物权登记与物权 的确认和保护、交易秩序的维护等是密不可分的，但和 “行政管理”则是可以相对分离的。 （二） 不动产登记是不动产物权变动行为不可或缺的组 成部分 第一，不动产物权变动，须由当事人的物权变动合意+ 登记共同完成。众所周知，基于法律行为的物权变动中的 法律行为，通常被称为“物权行为”（纵使否定物权行为理 论的学说和立法，也须承认其中有法律行为，或称其为物 权变动的行为）。引起动产物权变动的行为，由合意+交付 构成；引起不动产物权变动的行为，由合意+登记构成，即 应由当事人双方的合意和申请及登记机构的审核登记共同 完成。因此，不动产登记无疑是不动产物权变动行为的必 要的、不可或缺的组成部分。如果抽出了登记，则不动产 物权变动无从完成。 第二，在不动产物权变动中，当事人变动物权的合意 及申请登记的行为乃“基本行为”，而登记机构的登记行为 仅是“补助行为”。前己说明，登记属于物权变动行为的组 成部分，那么，登记机构的登记行为具体属于哪一类民事 行为呢？众多的民法学著述均已指出：在彼此关联的民事法 律行为之间，可以依其有无独立的实质内容而划分为基本 行为与补助行为。所谓基本行为又称为独立行为，是指相 关联行为中具有独立的实质内容（但却须以相关的其他行为 为生效要件）的行为；由于基本行为有赖其他行为的补助方 能生效，故而又称为“待补正的行为”或“待补行为”。所 谓补助行为又称为附属行为或辅助行为，是指相关联行为 中不具有独立的实质内容、仅作为基本行为生效要件的行 为。补助行为须以基本行为为前提，而无单独存在的意义; 补助行为仅为基本行为生效之条件，自身无独立的实质内 容;而基本行为于未有补助行为补助之前，不生效力。［27 ］ 通说所举典型事例为：需经法定代理人同意的限制行为能力 人所为的行为是基本行为，而法定代理人的同意则为补助 行为。实际上，补助行为的适用范围，不局限于对行为能 力、代理权、处分权欠缺等“效力待定”行为的补正，还 包括对待批准的涉外合同、待登记的物权变动行为等“尚 未生效”行为的效力补正。［28］因此，将不动产物权变动 中的当事人合意及申请登记行为归类为尚未发生物权变动 效力、有待补助的基本行为，而将登记机构的登记行为界 定为补助行为，合乎法理，应属允当。［29］ 第三，登记为不动产物权变动的公示方法和生效要件。 依物权公示原则，当事人必须以法定的公开的方式展现物 权变动的事实，否则，不能发生物权变动的效力和公信力。 我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第9条规定：“不 动产物权的设