建筑业房地产开发流程(内部资料个人珍藏).ppt

土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 关注风险点： 工程部、开发部、设计部关注设计指标表！ 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！ 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！ 工程部、设计部、营销及客服部、开发部要关注变更和报建图纸！ 三、开发流程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 开发办 开发经营许可证 项目手册 经发局 固定资产投资计划 项目立项 规划局 建设用地规划许可 土地测量、评估 国土资源局 国有土地使用权证 土地确认、报批 土地交易 开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 基础设施牌套费 开发管理费 人防异地建设费 墙改基金 环境评估及排污费 规划局 建设工程规划许可 方案审批 规划局 中标通知书 质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安全许可 定额鉴别 劳保统筹 散水押金 质检委托 城管大队 执法大队 规划局 开发办 建设局 施工许可证 预售许可证 放线管理 三、开发流程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 如何加快项目报批报建进程？ 内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等； 现场配合：项目现场现状、项目现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调； 合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、 合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。 三、开发流程 如何处理无证施工？ 1、技术处理 文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？ 2、协调关系 城管和质监站是主要查处的单位，和城管及质监站关系好可避免很多麻烦。 3、处理技巧 以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。 三、开发流程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识1： 工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 项目施工周期（合理进度）： 多层及低密度：9—12个月； 小高层：1年半； 高层建筑：2年到两年半； 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。` 三、开发流程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识2： 影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞框架＞砖混； 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准； 施工取费等级：在施工定额的基础上加减； 地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本； 场地条件：是否平整、是否山地； 抗震等级：6级、7级、8级； 节能要求：是否满足节能规范； 景观环境造价。 三、开发流程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 三、开发流程 配套工作 后九通：雨水，污水，自来水，供电，燃气，通信，有线电视，路灯，智能化。 基本流程：管线规划设计 管线协调会 专业管线设计委托 合同缴费 专业管线设计 ，出图 进场施工 竣工验收 专项意见 关键要点：管线管位协调 供电 各部门职责： 开发部：建设工程施工许可证。 营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。 设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。 工程部：主体结构施工（示范区施工）。 财务部：方案版投资收益。（三个指标） 成本部：项目动态成本。分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等） 客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。 关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。 三、开发流程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 关键要点： 质量控制！ 进度控制！ 成本控制！ 协调管理！ 三、开发流程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 售前阶段 售中阶段 售后阶段 市场、客户、产品 客户、传播