《物业管理的前期介入与接管验收》课件.ppt

内容简介 物业管理的前期介入 物业接管验收准备工作 物业接管验收标准 物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系  2、物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作， “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。 前期介入主要人员和主要工作 前期介入人员为工程技术人员，主要了解各项工程的进展情况，参与各类机电设备设施的安装调试，房屋的结构、各类管线的分布走向、隐蔽工程等。从业主使用和物业发展功能出发，给发展商提出合理化建议，以便于后期的物业管理。 物业管理前期介入的内容 从业主角度：审查建筑设计图纸建议必须改良改善的工程，如 足够的车辆泊位、单车棚、商业及管理用房、空调 孔、车辆流向、降噪环保等。 从管理角度：分析物业建造的选料及安装方法等降低遗漏工程 改善设备使用效果，减轻后期管理压力，如电梯 配电、消防设备安装。 审查有关工程及设备的质量，提供改良意见，如维 修检查通道的位置、或因增加设备而影响物业的外 观形象。 资料的接管验收 物业产权资料 b) 综合竣工验收资料 c) 施工设计资料 d) 机电设备资料 e) 业主资料 机电设备的接管验收 　a） 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。b） 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。c） 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。  机电设备接管验收 d） 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。e） 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。f） 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。 接管验收遗留问题的处理 1、遗留问题的登记确认★对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认； ★对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。 接管验收遗留问题的处理 2、对资料遗留的问题，接管验收小组应当 积极同发展商联系补齐。3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。  物业公司和开发商在接管验收过程中往往发生以下方面的矛盾 1、工程整体文件、资料交接中的矛盾 2、工程质量标准的认定 3、在工程保修过程中的矛盾 在保修过程中的矛盾 在实际中由于保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中很少承担管理职责，由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总感觉管理难度大。 改善方法 建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，由开发商委托物业管理公司全权进行保修管理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业管理公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间紧急发生的问题，当施工方不能积极配合时，物业管理公司有权自行修整，费用由施工方予以支付。给物业管理单位以更大的管理权，方便协调管理。 谢谢！ 改善方法：一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交，另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免