2016年国际大厦项目---物业外判项目监管.pdfVIP

物业外判项目监管 Leo Zhang 2016年8月9 日 提 要 物业外判项目监管 一、外判项目的定义 二、项目外判的作用 三、物管主要外判项目 四、物业外判项目监管的主要工作内容(合同签署、 服务过程监管、效果评审) 五、外判合同签署的主要注意事项 六、外判项目过程监管的要点 七、外判项目效果评审 2 外判项目的定义 物业管理的外判项目 是指在物业管理活动中，项目管理者在对物业进行综合 管理的同时，将某些相对独立的工作项目（如清洁、保 安、电梯维修保养等）外包予专业公司进行，我们称这 些外包的项目为“外判项目”（又称“非核心业务外 包”）。 3 外判项目的定义 法规参考：国务院令[2007]第504号 《物业管理条例》 第四章 第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给 专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 【释义】本条是有关物业管理企业转委托的规定。 物业管理服务合同在性质上属于委托合同，其中业主是委托人、物业管理企业是受托人。因此除了本条例有特别规定 外，物业管理服务合同应当适用合同法中关于委托合同的规定。关于转委托，《合同法》第400 条规定：“受托人应当亲自 处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人， 受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责 任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。” 由上述规定可以看出原则上受托人应当亲自完成受托 事务而不得进行转委托除经委托人同意或在紧急情况外。之所以如此是因为：委托合同是一种人身性很强的合同，委托合 同的成立，源于委托人对受托人的能力、信用等方面的信任，有时委托人可能基于一些个人问题，不愿让他人知道所委托 事务的内容，或者虽不在意委托事务是否必威体育官网网址，但出于对受托人能力、信誉的信任，不愿委托第三人处理该事物。 但是由于物业管理服务活动内容广泛，许多领域专业性强，一个物业管理企业可能很难完全胜任，必须将这些专业性 的服务活动再行委托给其他专业服务公司才能很好地完成其物业管理服务活动，这样对业主是有利的而非有害，但是这时 若必须取得业主的同意不但费时、费力而甚至是不可能的，为此本条例打破了一般民事委托合同的限制，允许物业管理企 业将某些专项服务活动委托给专业性服务企业而无须取得业主大会或业主委员会的同意。但是本条例并未规定由物业管理 企业转委托的专业服务企业违反合同或法律给业主造成损失的应当由谁负责，解释上应当由物业管理企业负责，物业管理 企业承担了责任后得依据转委托合同的规定向其转托的企业追偿。 4 外判项目的作用 A 降低运营成本 B 规避各种风险（如降低物业公司用工、经营风险及提高风险防控能力） C 提高服务质量 D 简化运营管理 5 物业管理主要外判项目 合理确定外包业务范围，通常可考虑：  需购置专业设备才能进行的（晶面处理、外 墙清洗等业务）  技术含量高的专业领域（专业弱电系统、治安等）  政府管制且带垄断性质行业（如电梯、消防等） 对于物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常