风险管理及管理维护计画幻灯片课件.ppt

*/42 ●●● ●●● 風險管理及管理維護計畫 住宅式物業管理 風險管理資訊來源 資深經理 當地警察部門 消防部門 氣象局 聯邦緊急管理機構 設備、機具及材料供應廠商 四種風險管理工具 避免 除去風險 例如將游泳池改成花園等避免溺斃事件 預防 降低風險 溺斃風險: 設定泳池規則、除去跳水板、聘僱救生員 火災風險: 加設自動灑水系統 轉移 買保險 簽責任免除 有些法院不付予效能 承受 管理風險: 風險無法完全消除 承擔風險: 風險監控及風險反應 Keys, Locks, Windows and Doors 管理進入社區及居住單元 風險管理重要項目 物業經理需確實執行保全作業 Key control、門、窗警戒 Key於新住戶進住時需予置換 同時考量成本效益，例如300戶租賃社區，可用312組門鎖組來替換 若流動率高設區可採用磁卡門鎖 鑰匙設計儘可能避免能被複製，且需規範住戶不得自行複製 鑰匙遺失需重新申請 安裝內鎖 窗戶開啟控制於10公分內，亦可防止外人自窗爬入及小孩自窗爬出摔落，但屋內亦需考量火災時窗戶逃生問題 公共區域風險管理 燈光 定期檢視公共區域燈光 昏暗及易發生事故區域需加強巡邏 最有效方式加強照明 出入口 需注意出入口安全 不常使用之出入口或不明顯出入口可考慮封閉做為緊急時使用 室內走道及階梯 檢視室內空間亦躲藏罪犯 火災逃生門及防火窗均需設置開啟警報器 公共區域風險管理 設備及器材 游泳池 因跳水及游泳受傷及溺水 關閉後，無救生員在場 開放時間需有合格救生員在場 跳水板需移除 16歲以下需由成人伴隨 需有緊急救援設備 救生圈、救生圈搭配長度至少半個泳池寬繩索及使用規則告示 明顯易達緊急求救電話 (需標示僅限緊急使用、不需任何銅板可直撥119、旁邊需有標示說明社區負責人、地址及社區泳池位置) 泳池出入口儘可能採用單一出入口，且可自動上鎖 遊樂區 遊樂器材設計及使用規範 建議採用附近校區使用遊樂設備 公共區域風險管理 吸引孩童設備 水池及池塘、儲藏區、人孔、垃圾處理 如何降低孩童興趣 美觀與安全取一平衡點 遊樂區需遠離水池及池塘 水池及池塘設計需注意孩童安全 火災及緊急事件 所有權人、管理公司及物業經理重要職責 需一有效的火災安全規劃 設計 遠非物業經理可控制 避免火焰蔓延、煙霧偵測、滅火 撒水設備、通報系統、特殊電梯控制、梯井正壓及其他特殊火災防阻及救援系統 需了解各設備功能及操作 確保安全系統完整 阻煙空間管線安裝是否破壞阻煙功能 檢查及維護 檢查及維護安全系統 不安全狀況須詳細紀錄及追蹤矯正 隨時提醒物業員工安全意識 各別住戶單元 一年檢查一次，滅火及警報系統需檢查 因警報器較敏感，亦發出錯誤警報，而使住戶關警報器，管理單位應詳細記錄及進行修護，並正式行文要求住戶啟動警報設備 儲藏空間: 避免堆積易燃物品 火災及緊急事件 需一有效的火災安全規劃 檢查及維護 工具室及機房 定期檢視 保持清潔 裝設煙霧偵測器及滅火設備 易燃物須儲存於防爆容器及櫃子內例如游泳池氯化物 防救火災及緊急逃生設備 定期請專業廠商進行檢查維修 警報系統、電梯控制、磁感應門、乾溼灑水系統、消防栓、阻煙設備、排煙設備、火災照明 被用設備如發電機、抽水機 火災及緊急事件 需一有效的火災安全規劃 檢查及維護 緊急照明及防火門 定期檢查及測試 預防式維護項目，確保緊急照明電池堪用 可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜 若消防檢查發現住戶違反規定，處以罰款將比規勸有效 緊急照明及防火門 定期檢查及測試 預防式維護項目，確保緊急照明電池堪用 可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜 若消防檢查發現住戶違反規定，處以罰款將比規勸有效 火災及緊急事件 需一有效的火災安全規劃 住戶教育 為火災及緊急防救相當重要作業 了解火災及緊急事件發生時需做什麼 於美國部分州要求各建築物建立緊急及疏散計畫及確保住戶知道如何反應 疏散出口 疏散指示: 盡可能簡單 肢體障礙人士逃難 梯井需淨空、寬度須進行雙向設計 平時需教育住戶遇各種災害如何疏散 進行演練 保全及物業監視系統 保全系統 四類型保全系統 門禁控制系統 住戶監控社區大門開啟 確保住戶與訪客間通訊系統正常使用 確保住戶正確指認訪客 訪客進入社區後大門確實關閉 包含確實監控程序於物業營運手冊、風險管理計畫、住戶手冊中 監視系統 確實監控，不然監視影像毫無意義 包含確實監控程序於物業營運手冊、風險管理計畫、住戶手冊中 個別住戶單元監控系統 管理不負責私自裝設監控系統 電子資訊保全 防止病毒、駭客侵入 使用防毒及防駭客軟體 保全及物業監視系統 保全人員 警衛人員需定點查看及簽到 可由物管公司負責人員派遣及外包 需受相關訓，尤其有配帶武器警衛 部分國家容許警察兼職 可讓警察享受租賃優惠 物業