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二○一二年全国房地产估价师资格考试试卷 房地产估价理论与方法 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。 A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。 A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D．为房地产开发企业在建设用地使用权招标出让中确定投标报价提供参考 3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降。该住宅楼总建筑面积10 000m2，共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为5 000元/m2，平均每套住房的市场租金为1 500元/月，在受损状况下的市场价格为4 500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1 300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%。关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。 A．该损害在经济上是可修复的 B．修复所能带来的价值增加额为500万元 C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元 D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金额为6.5万元 4．关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。 A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 5．关于估价对象状况描述的说法，正确的是（ ）。 A．对估价对象范围的描述就是说明其四至 B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 6．某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估 价机构评估其可承受的最高价。该估价应采用的价值类型为（ ）。 A．市场价值 B．投资价值 C．谨慎价值 D．在用价值 7．采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3 200元/m2， 土地重新取得单价为2 100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房 的单价为（ ）元/m2。 A．3 700 B．4 040 C．4 250 D．5 300 8．某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1 000元/套，年折现率为6%；类似商品住宅期房的市场价值为5 000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。 A．4 653 B．5 347 C．5 352 D．5 366 9．下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（ ）。 A．商业用房 B．住宅 C．写字楼 D．工业用房 10．下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（ ）。 A．居民收入增加 B．房产税征收 C．人民币升值 D．居民消费价格指数上升 11．在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（ ）。 A．估价主体资格需依法取得 B．估价对象状况需依法判定 C．估价对象收益需依法确定 D．估价方法需依法选用 12．下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（ ）。 A．估价目的 B．估价时点 C．估价对象 D．价值类型 13．相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。 A．异质性 B．排他性 C．替代性 D．互补性 14．某宗房地产某年1月1日的成交价格为1 000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4 A．1 051 B．1 096 C．1 100 D．1 147 15．某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格