《唐山商业市场分析报告》课件.pptVIP

唐山市区商业市场调研分析 针对东方生活广场 （东方．华城一期商业部分） 百货 新建商业（一） 新建商业（二） 沿街商铺（一） 沿街商铺（二） 价格走势图 东方生活广场现状及环岛销售策略 项目商圈现状 远离唐百商圈，在市内最北端，属于传统的低价格商圈。 属于商业生地，投资者对其期望值一般为3—5年。 附近商业项目均为起步阶段，速发展态势良好，但短期内对东方项目推动作用有限。 项目销售策略 平移唐百、新旺商圈 钻石商铺、返租升值 东方生活广场商铺政策阐述 平移唐百、新旺商圈 主力店引进“唐百”集团品牌，按照唐山市场商 业价格规律，将东方项目与“百大”紧密结合， 成为唐山市新兴的高价商圈。 钻石商铺、返租升值 将环岛一、二层3000平米按30平米/间分割， 同时按3年返租（租金抵部分收付款），为客户 培育市场，同时打造唐山市最昂贵、最有升值 潜力的商铺。 东方生活广场环岛商铺价格 一、销售价格 27000元/m2 二、出租价格 7元/m2/天 三、返租价格 3元/m2/天 环岛商铺价格分析（一） 出租价格 由于环岛商铺与百大均在同一商业内，环岛租金可按 百货内部租金参考。 出租7元/m2/天，不含物业、水、电，且是建筑面积。 按25%的公摊、物业0.5-0.6元/m2/天、水电0.2-0.3元 /m2/天、独立店装修较百货内部装修需多支出0.9-2.7 元/m2/天（30平米店独立店较百货内部装修多需3万元 ，而合同为1-3年）计算，此价格折合成百货内部按使 用面积、含水电的价格为：10.93-12.93元/m2/天 按现“百大”内部租金10-15元/m2/天，此价较为合理。 环岛商铺价格分析（二） 返租价格 由于一般的市场培育为3-5年左右，所以返租时间设为 3年。 市场培育期的价格一般较低，同时2.5元/m2/天的租金 为唐山二类商圈的市场较低租金，所以建议以3元/m2 天的租金进行返租。 环岛商铺价格分析（三） 销售价格 按租金7元/m2/天，商业地产15年回款计算，商铺售价 应为：7×365×15=38325元/m2。 为给投资者升值空间，再次价格上打八折，即：30660 元/m2。 出于对投资者的关爱，公司以3元/m2/天的价格与客户 签订3年的返租合同，并将此3年的租金3285抵押首付 款，最终客户实际需支付的租金为27375元/m2。 环岛商铺面临的问题 唐百品牌认可度 唐百集团除“百大”、老“八方”外，新“八方”、“北 购”、“东购”等品牌在唐山的经营情况并不理想。 新建商业日益增多 如：耀武文化广场、新天地购物乐园、尚座荣域 、丽景三期、玫瑰庄园、天一广场、明星广场、 新世纪广场等，加大唐山商业地产的竞争。 解决办法 品牌认可度 以“唐百”品牌进驻，而不使百大集团其他品牌 ，如“八方”、“北购”、“东购”等。 新建商业竞争 大部分新建商业完工时间要在07年，只要百货 在06年内开业，环岛商铺即可在06年内完成销 售。 * * 银街 唐人街 尚座 三利 天都 八 方 哈 特 酒家 新天地 建国路 远洋城 唐百 煤医道 华 龙 华联 新街 文 化 路 爱购 唐山市商业分布图 　 四层部分出租7元/天/m2（纯使用面积括物业） 18%—20% 5层 3.6万平方米 租用：租期15年。 前5年：1600万/年；中5年：2000万/年；后5年：2500万/年。 百货、超市 新华西道2号（世博大厦负一至地上四层） 三利 4 　 10-15元/天/m2（纯使用面积括物业） 18%—23% 3层 3.3万平方米 自持 百货商城 北新道啤酒厂西侧 八方 3 　 四层部分出租8-12元/天/m2（纯使用面积括物业） 16%—23% 4层 2.7万平方米 自持 百货商城 新华道酒家西侧 华联 2 日昌手机340平方米 ，年租金120万，合9.669元/天/m2 10-15元/天/m2（纯使用面积括物业） 11%—23% 4层 3.6万平方米 自持 百货商城 新华道与建设路交叉口东北角 唐百 1 备注 租价 联营扣点 层高 营业面积 产权 功能定位 地理位置 项目名称 序号 60% 外街东侧：均价4.1元/平方米/天；外街西侧：均价2.3元/平方米/天；内街：1.4元/平方米/天（租5年，免租1年） 外街商铺：2万/平方米；内街：7000元/平方米 4万平方米 20万平方米 3层 商业步行街 华岩路：新华道-国防道段 新街 3 10% 东方家园：2.2元/平方米/天 ；底商：0.68元/平方米/天 底商：5000元/平方米 东方家园：4.8万m2；家世界：1.2万m2；国美：0.6万m2；美食街：1.2万m2；洗浴：3万m2；底商：1.2万m2 15万平方米