《投资项目可行性分析-第三章 市场与规模》课件.ppt

案例——全国最大“毒地”被退真相 总面积280亩，地处灵秀温婉的汉水南岸，距武汉市中心仅20分钟车程。 2006年3月，该地由武汉三江航天房地产公司(下称“三江地产”)竞得后，迄今已整整荒芜了4年。直到日前，该地才被“退还”给武汉市土地储备中心。 令人称奇的是，开发商并未因囤地而遭政府处罚。相反，武汉市土地储备中心还向开发商赔偿了1.2亿元。 真相 这块黄金宝地，是一块被有害化学物质重度污染过的“毒地”。 武汉市土地储备中心的重大失误在于，当初收储该地时未作前期调查，进行环评和勘测。直至开发商施工中毒后，才最终引发了这起全国最大“毒地”被退事件，成为武汉土地储备中心最讳莫如深的隐痛。 事件背景 2006年3月，三江地产耗资4.055亿元成功竞得赫山001地块(土地编号)，获得280亩土地的使用权，占地面积约18.6万平方米，总建筑面积为33万平方米，容积率2.0，楼面地价1229元/平方米，70年住宅规划用地性质。该地的项目名称为“春江花月”，计划投入10亿元巨资，开发30栋高层住宅。 因该地拥有武汉不可再生的独特自然资源和人文景观，被三江地产寄予厚望。 项目命名为“春江花月”，位置无可挑剔 北临汉水南岸 南面是宽阔的琴台大道 西接碧水晴天住宅小区 东邻武汉船舶技术学院，乃素有高山流水美誉的汉阳最核心地带。 三江地产当时的开发总投资计划超过15亿元， 定于2008年下半年开盘销售。然而，厄运不期而至。就在开工仪式仅仅几周之后，庆典场地上残留的彩纸还没来得及清理干净，“春江花月”项目就戛然而止。 当工人在进行桩基作业时，随着深层土壤被逐步挖起，刺鼻的化学有毒味道越来越浓，起初大家并没有意识到危险，但接下来，有工人陆续出现头晕和呼吸困难等不良反应，直至最后，中毒工人症状明显加重，有人倒地后，施工方才意识到，此地有毒。 情况被迅速上报，相关部门在第一时间赶到现场勘察，结论是，该地被农药化学物质污染，必须立即停止施工。事件发生后，武汉当地媒体都接到了禁止报道的禁令。 2010年2月25日，三江地产董事长披露，该地原属武汉市农药厂，大部分地块都被化学有害物质污染了。上世纪武汉农药厂的农药残渣等有害化学残留物的处理方式，基本上都是就地排放掩埋，离地面只有五六米。” 相关部门的调查显示，该地的土壤中含有大量六六六和DDT等现已遭到禁止的有机磷和有机氯农药的化学成分，该成分的最大特点是，化学稳定性强，即便深埋地下也很难降解。 诡异的拍卖 三江地产的窝火在于，武汉市土地储备中心对该地被污染的事实，并未履行告知和风险提示义务。 “无论从哪个角度来看，储备中心都负有不可推卸的责任”，一业内人士认为，武汉市土地储备中心作为唯一买家，在收储前对化工用地的安全性进行调研，是应有之义。 在2006年3月10日的竞价现场，连拍卖师都感到了意外。 备受瞩目的赫山001地块挂牌价为3.87亿元，起拍价4.025亿元，但仅有两家企业竞价（三江和中铁）。 最终，三江地产仅两个回合就以4.055亿元轻松拿下。 全程不超过15分钟，三江地产仅比挂牌价高出300万元就拿下了，一名现场人士深感蹊跷，当时参加竞拍的有国内外30多家地产商，但明显都是“陪太子读书”。 土地交易中心的解释是，地块大、总价高是开发商望而却步的原因。此说显然荒谬，当时实力超过三江地产的企业比比皆是。 直到2007年初“毒地”事件发生后，业界才恍然大悟。 武汉农药厂在此生产长达数十年，2003年农药厂完成改制后搬离。2005年初，武汉市土地储备中心储备二部对该地进行收储，地块编号为“赫山001号”。2005年5月，该地挂牌对外出让。 但在出让公告中，对化学污染只字未提。地产界人士介绍，国家明确要求，建设项目在开发前必须经过土地环评，包括原址用途、地块瑕疵、土壤化学成分和危害性分析报告等。 三江地产退回毒地 直到2010年春节前，三江地产才最终办完退地手续，“毒地”被武汉市土地储备中心“重新”收储。 　　 经济损失主要包括两方面： 首先，土地储备中心要背负收储该地所耗资金及其利息。 该地的挂牌起价为3.87亿元，依据1：1的比例，去掉必须上缴国土资源部的土地出让金1.935亿元后，余下的1.935亿元即为收储成本。从盈利角度看，姑且认为该地在挂牌时储备中心已进账1350万元利润，收储成本也至少有1.8亿元。 收储资金来自财政和银行两个渠道。“向银行贷款的资金要还本付息，而来自财政的借款利息甚至还要高于银行贷款。 从2004年收储该地，1.8亿元资金的使用年限已6年，仅以贷款折中利率5%计算，6年利息应为5400万元。 其次，土地储备中心要背负的就是对三江地产的损失补偿。 早在2007年3月前，三江地产就付清了全部地款4.055亿元，而直到2010年春节前，储备中心才退完这笔购地款。仅以4