《融汇江山御景2014年营销策略报告0313修改稿》课件.ppt

本案提报大纲 第一部分 项目背景分析 一、项目背景及销售数据 二、本体及市场分析 三、区域所属客户分析 第二部分 项目解决之道——营销的力量 一、价值重组 二、再定位 三、偏执营销 四、We can 融汇·江山御景由新余融汇房地产开发有限公司开发，厦门泛华设计院规划设计，加拿大丽景畅意担纲景观设计，占地面积约15万平方米，总建筑面积达36万平方米，建筑密度约20%，最大楼间距132米，公摊率约10%，绿化率达60%，中庭公园超过4万平方米，是新余首席坡地皇家园林式智能化精品社区。 项目一期开发建设面积102616平方米，共计住宅748套，于2011年9月底竣工验收；二期开发建设1#、2#、13#、14#、16#、18#（幼儿园），建筑面积60927.88平方米，共计476套。三期开发建设17#、19#至28#楼，2#楼增加部分、地下室及沿街商业，建筑面积117338.08平方米，共计754套。 项目所属客户分析 新余高新区的现状 我们的尴尬 我们的出路在哪？ 弃暗 投明 形象定位 市场线 二三级市场联动 市场静态比较 卖点价值体系 市场动态调整 市场基准价 客户线 手册办理 样板房开放 参观样板房 ——首创复合型客户梳理方式 初次到访 老带新转介奖金 同期启动一批VIP蓄客 参观样板房后，填写意向单即获得验资奖金 市场线 客户线 临界价 市场基准价 客户诚意度 临界点定价法 临界点测试 5 步步为营的推广模式 重新的定位、精准的推售、 最终要重新推广出去…… 第一阶段：预热期，重塑形象 阶段目标：重新包装对外宣传诉求点，以新楼盘的姿态面市 完成形象转变，导入新形象，快速累客 推广策略：通过全新对外宣传，树立项目新形象； 准确媒体把握，利用户外、报纸、网络媒体推出新形象，并重新定义客户群； 以产品卖点直击客户，聚集新客户群； 推广主题：江山御景皇庭，从今天跨入坡居生活黄金时代 预期效果：客户价值对应，积累目标客户群体 预热期 2014年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 第二阶段：产品升级，积累客户 阶段目标：利用全新产品概念打造，充分积累诚意客户 推广策略：通过全新户型产品包装，进一步锁定客户； 精准媒体推广，利用户外、报纸、网络媒体、短信全方位锁定客户， 以体验性活动吸引客户到场，引爆第一次开盘热销 推广主题：江山御景皇庭，园你豪宅坡居生活黄金时代梦 产品升级 2014年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 第三阶段：品质生活，持续制造热点 阶段目标：持续累客并快速促进已开房源成交，持续热场准备第二波开盘 推广策略：通过系列SP活动，促进客户成交； 精准媒体推广，利用报纸、网络媒体、短信、境外夹报针对性锁定客户； 以产品价值直击目标客户群，持续热销场面 推广主题： 江山御景皇庭，让更多精英跨入湾居生活黄金时代 持续热点炒作 2014年6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第四阶段：集中开盘，消化积累客户 阶段目标：进入传统销售旺季，通过前期形象升级及客户积累，开展大型开盘销售 推广策略：通过大型SP活动启动项目第四期的开盘； 大范围性媒体推广，利用户外、报纸、网络媒体提前引爆市场； 推广主题：江山御景皇庭，让更多精英跨入坡居生活黄金时代 年底老客户关系维护及老带新活动 集中开盘期 2014年6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 5月 时间 4月 6月 7月 8月 3月 9月 11、12月 10月 直邮 餐会 工地围墙 广告牌 户外广告（形象宣传，全新面市等） 客户挖掘 形象宣传，建立强烈的第一印象 客户挖掘 外展场 圈层客户营销 挖掘周边客户，增强影响力 主流媒体 户外、报广 2014年全年推广策略总纲 电台 短信对各档期活动节点宣传 网站宣传及网络剑客炒作 电台 电台 户外、报广 阶段 重塑形象 产品升级 品质生活 户外、报广 集中开盘 户外广告（高端生活概念炒作） 户外、报广 电台 6 愉悦式的服务体验策略 突破传统的沟通层面和客户关系——