《商业地产学万达》课件.ppt

商业地产行业 万达的发展历程 万达领军人——王健林 王健林眼中的商业地产 万达的三代产品 万达的竞争优势 商业地产行业 商业地产的定义 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。 商业地产行业 商业地产到底是一个什么样的行业？ 万达的发展历程 一、企业创立阶段 1988年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金。 1994年，万达进入足球领域，当时万达因大连万达足球队而在中国小有名气。 1995—1998年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索。 万达的发展历程 二、企业转型、摸索、调整阶段 99年后，万达开始进入了企业转型、摸索、调整阶段,并且出现了订单地产的最初模式思考。 2000年，万达退出足坛。同时确定商业地产与住宅地产“两条腿”走路的发展战略。 自2001年，万达的第一个万达广场——长春万达项目建成，标志着万达正式进军商业地产领域 2002年，在长春、北京、长沙、济南等15个大中城市展开投资，第一代、第二代产品进入投资高峰期，并在中国房地产界第一个提出做百年企业的口号。 2002年，参股成立大洋百货，万达占大股40% 2004年，万达只提出商业项目“保3争5”的开工目标 万达的发展历程 三、发展与扩张期 2005年，与麦格理完成REITs（房地产信托投资基金）前的股权交易，38亿元转让了第一代9个项目的24%的股权。 2006年，计划发行REITs失败，发行CMBS（商业抵押担保证券） 2005—2007年，产品实现向第三代转型，房地产火爆，销售情况与定价良好。 2008年，应对经济和地产调整，企业进入短暂的观望期。 2009年以后，加强土地储备，进入高速发展扩张期 万达的发展历程 经过24年多的发展，已在全国开业49座万达广场，持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。至今万达集团成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，并将商业地产作为万达的第一支柱产业。 万达领军人——王健林 1954年10月生于四川，中共党员，高级工程师，15岁到沈阳军区服兵役，28岁被任命为正团职干部，转业后，涉足住宅地产。 1988年组建万达集团。 1993年3月起任大连万达集团股份有限公司董事长。 中共十七大代表、全国政协常委、全国工商联副主席、中华慈善总会荣誉会长；他还担任中国企业联合会、中国房地产业协会、中国商业联合会等机构的副会长等一系列重要社会职务。2012年5月，登顶中国500富人榜首富。 王健林眼中的商业地产 （一）商业地产项目资金问题 做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。 （二）企业内部人才体系建设 商业地产是一个复合型的行业，而对于刚新兴起的商业地产来说，人才稀缺度很大，跳槽现象严重，能养住人才、留住人才才是最重要的。 （三）商业地产项目租售关系 开发商业地产，购物中心部分只租不卖。 王健林眼中的商业地产 （四）商业地产项目操作程序 一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发的惯性思维颠倒一下，招商在前面。（订单模式） （五）商业地产项目商业定位 定地址、定规模、定主力店 （六）商业项目的规划设计 人流动线：单一通道是最好的，最多一个环路，人在这种路线中，方向好，容易找到位置。 视觉通透 交通体系：卸货区尽量安排在地下，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置等。 一定要注意主力店的技术要求 （七）商业项目的物业管理 物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。 第一代——单体店 绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为了回收资金外铺销售，为经营及整体形象影响很大 第二代——组合店