《天洋城商业可行性报告》课件.ppt

天洋城商业可行性报告;商业步行街定位原则 1、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是以势压人。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是视而不见。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计层面上。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 ;2、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的积极空间和发散的、通过性的、难以聚合人气的消极空间。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的积极空间。;3、交通的组织 项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。;4、业态组合方式：在首层面积超过1万㎡，层数为4层，总建超过4万㎡的商业因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，组合方式建议为：-1F为大型超市与电器商城的组合，1F-3F为大型百货公司，4F作为观景休闲娱乐餐饮。 ; 总建规模达到4万㎡以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态（当然，这种地级市的mall实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall相提并论）。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。 ;5、经营策略： 很多商业步行街就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位。 发展商一次性收回投资摆脱了风险，但以后投资者的风险增大了，该商业的价值就很难提升，还有可能成为死铺。 　　出售包租方案;本方案现在应用很多，主要是针对投资客、炒铺人。最简单操作是将三权分立;有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来，包租时间一般2-5年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险。由发展商统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一个固定回报，回报率将根据不同的地区，不同的板块而定，同时也参考银行利率，现在低的回报率是5%-6%，高的回报率是10%-12%。过高的回报率也是一种风险。 ; 商业步行街业态定位 业态选取 通过区域市场调研分析，本案的业态选取将由三部分组成，即主力型业态、适配型业态和功能型业态。而在操作方式上，将采用先引入主力型业态，然后在其周边放置适配型业态，在外围则选择功能性较强的业态来进行搭配。;业态选取依据 主力型业态选取 通过周边区域的详细调研，综合市场状况和本案的特点综合考量，本项目将选取时尚专卖店、折扣店卖场及休闲等业态类型作为主力型业态。为了后期带来充足的外来消费人流，增加其销售可实施性，降低市场风险，所以在本案中将选取主力型业态作为核心业态。;适配型业态 主力业态选取完成后，本案将在其周边及人流的主要通路两侧，设置精品店、服装和珠宝等业态类型作为配套型业态。 适配型业态的产品附加值较高，租金的承受能力相对较强，是商业项目的主要盈利点，所以将适配型业态作为本项目的主要盈利型业态，并将其设置于商业价值较高的位置上。;功能型业态 在本项目中，将在主力业态和适配业态之间，以及剩余的商业面积放置功能型业态，其业态类型主要以餐饮、娱乐及休闲业态为主。功能型业态在楼层选取方面较为灵活，并且可以提升本项目的商业价值及市场竞争力，故将其作为主要的增值型业态，设置于本案之中。 ;业态比例 主力业态比例 本项目虽然所在位置较好，但是周边在建待建项目较多，区位的整体商业氛围尚未形成。通过前期的市场调研，将本项目的主力型业态的比