《商业地产返租模式深化暨销售形式剖析研究报告》课件.ppt

认筹执行阶段 期间住宅/W上盖同时认筹升级 11月15日—12月15日 11月18日 12月10 12月20日 关于项目开盘时缴款额度以及日后定金额度 通常按照习惯住宅定金通常为2万，商铺通常为5万，故建议项目日后销售时其销售定金为住宅2万；商铺5万元； 考虑项目总价，认筹当天不建议定金缴款太多，人为减慢当天开卖流程，建议开卖当天成交定金按上述标准执行； W内外铺不在此范畴； 住宅认筹升级 内部客户选铺 预选房 商业/住宅开盘 * 关于不具备开盘条件下如何回款的操作思考？ 如前所述，推广时间短，蓄客不足，买家缺位，回款任务严峻的前提下解筹开盘是风险极大的，我们不可能推倒重来，对此双方应客观权衡，尊重市场。我们深深清楚我们的任务。鉴于此，我们在不违背营销规律的情况下采用非常规手段完成部分销售及回款任务，必须确保销售量超50%的前提下再举办开盘仪式。 手法：以小众营销方式，在做好客户梳理的前提下，小范围、多批次的以“产品品鉴会”产品说明会“的形式，按内部预定的方式将产品出售，收取客户30-50%的预定金，开盘时签订认购书或《购销合同》即可。 操作方式：按栋批次预定，每批次10名以上选房预定； 解筹地点：内部预定在售楼部举办； 开盘依据选房预定情况及招商情况定，如果认筹在200个以下可以考虑在售楼部，如果超过300个建议在星级酒店解筹，因此开盘布置也需要根据预定情况判断后作出相应的调整。 开盘思路均是主要节点的控制排布，具体的执行流程待确定相关事项及于开盘前一周另行提交，当前最重要的是做好项目基础工作。 感谢聆听 ！ THE END！ * * 3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年） 注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。 图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值 注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值 从外汇占款和其它经济指标综合来看，看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情；看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀。 结论 小结：项目当前已经进入“产品”到“货币”惊险一跳的前夜，实现本案的“深度策划，完美执行”，后期我们的工作强度非常大。甲方应当缩短、加快决策程序，有效组织相关部门，群策群力，全力推进项目基础工作进程。 1、分拆面积、产品划定、公摊比例确定； 2、公摊面积过大，市场销售抗性的处理结果； 3、G负1F面积划定及具体销售方式确定 4、返租主体的管理公司相关人员要进入实质工作； 5、返租折减方式确定、各项法律文本确定； 6、工程的施工进度确定； 目前最急迫，急需讨论解决的重大问题 首次开盘货包返租W上盖商业部分操作步奏 1、关系人： 开发商：曲靖麒麟房地产开发经营有限公司 经营单位：待定中 投资者：购买各商铺的小业主 租赁方：商铺经营者 按揭银行：待定 2、操作步骤： （1）开发商将“嘉城商业广场”全权委托给××公司经营管理，具租赁权。双方签：委托协议。 （2）开发商将“嘉城商业广场”细分成各小独立产权单位，销售给各小业主。双方签：房产买卖合同。 （3）小业主和按揭银行签贷款协议。 （4）小业主在与开发商签订买卖合同时，同时与经营单位签订租赁合同（3年）和一次性返3年租金的补充协议。 （5）经营单位把商铺租赁给经营者经营，双方签：租赁合同。 （6）1~3年内，由小业主向按揭银行交纳月供。 （7）3年期满，视情况决定是否由经营方继续经营。 3、产权式商业运作关系简图： 商铺买卖 开发商 租赁方 商铺租赁 经营公司 商铺租赁 小业主 按揭银行 委托经营 交月供 办理按揭 五大关系人在产权式商城运作模式中都承担着各自的，同时又相互关联的角色。 W上盖推售产品定位 根据现实情况，对本案的推案策略，拟定两套方案： 备选方案1：W上盖7、8、9、10栋按柱距1-3楼全部分割，6栋1-2F分割成独立商铺、11栋1-2层、G负1F分割成柜台式产权， 销售时加大楼层差价格。1F和2F返租区别对待，这样可以带动二层以上独立临街店面的去化。 备选方案2：W上盖6、7、8、9、10栋按柱距1-2层全部分割，其中预留2栋整体销售，1F不返租，但须签订开业保证，2F以上返租，G负1F及11栋1-2层分割成柜台式产权销售，可做淘宝或集中商业，这样可以引导3-4楼业态，统一返租3年，3年后可以由商管公司与客户签约经营。 备注：以上两种方案，面积段大小兼