《商业营销方案[1] 2》课件.ppt

导入期广告宣传应用 户外广告 1、主题：久违了，向往高尚江景生活的智者 2、附标：俯瞰一线超宽无敌江景 奢享1.8万米滨江休闲广场 3、平面表现： ◇项目LOGO标识； ◇主图可用一蓝色制服空姐致歉的图案； ◇用项目效果图压底； ◇久违了三个字区别主题的后面部分，放在左上角，体现冲击力； ◇重点突出江与休闲广场结合的美好场景。 项目经济参数 项 目 规划要求指标 数值 总用地面积 46018.2 46018.2 居住户(套)数 1715 总建筑面积 184809.08 一、按功能性质划分 1)住宅建筑面积 160315.45 2)公建面积 8120.25 其中配套设施建筑面积 不小于258 258.7 3) 地下车库建筑面积 16373.38 二、按地上地下部分划分 1)地上建筑面积 168435.7 2)地下建筑面积 16373.38 其中地下车库面积 15813.3 停车泊位 338 ①地面 45 ②地下 293 容积率 3.66 建筑密度 不大于30% 30 绿地率 不小于35% 40.6 项目SWOT分析 优势（S） 1、坐拥1.8万平米滨江休闲广场； 2、俯瞰无遮挡一线宽江景； 3、18万方大型品质社区； 4、广场商业带来的无限升值潜力； 5、优秀的营销策划合作单位。 劣势（W） 1、周边环境较差，前期开发的项目并未打造出“高尚居住区域”的形象，增加销售抗性； 2、目前周边生活配套极度不完善，影响购买决策； 3、医院除了阻挡项目部分产品江景资源外，还带来了医疗污染； 4、小区布局散，安全性相对较差； 5、小区8号房为安置房，加上前期商业部分修建的住宅，共同降低了小区的整体品质，对价格拉升起阻碍作用。 机会（O） 1、库区移民的增加导致购买增加，带来的去化机会； 2、2009年底及2010年初，楼市整体向好，带来的低风险机会； 3、忠县对三产业、工业、旅游业的大力推动，带来的发展机会； 4、房产开发尚属初期带来的政策“擦边”机会； 5、体量较大，可为开发商在品牌形象树立上创造空间。 威胁（T） 1、金融危机持续，带来的不确定经济因素； 2、周边配套不完善带来的消费抗性； 3、同期楼盘放量较大带来的竞争威胁； 4、市场的非理性竞争带来的不确定因素威胁。 优势（S） 劣势（W） 机会（O） S+O的战略选择： 积极地树立项目忠县第一江景品质社区的形象； 加快项目的开发进度，把握拆迁产生的被动消费者； 强化项目核心优势（滨江休闲广场）； 大量借鉴我司以前操作的几十个区县项目的成功经验。 W+O的战略选择 重视项目看房交通车的引用，提高消费者现场看房的便利性； 景观先行以转换周边环境较差的形象； 以“零距离”拥抱健康弱化医院的污染劣势； 举例（如智能系统）论证小区安全性。 威胁（T） T+O的战略选择 用前期精准的营销及产品定位，占领市场先机，抢占竞争制高点； 开发节奏加快，赶在大的调控政策出现之前大量去化项目； 利用营销手段，制造购房恐慌，迅速回收开发资金，同时提升售价。 T+W的战略选择 准备定位，差异化产品，加上创新的营销手法，从而实现劣势的转换和威胁的削弱； 采用传统的低风险的低开高走开盘策略，降低项目运作风险； 注重销售执行中的策略及时调整，随时转换销售节奏，执行阶段性营销执行方案，保障项目正常运作。 项目SWOT矩阵分析 项目定位及产品建议 第二部分. 项目档次定位依据 项目特性 可打造为何种档次楼盘 低档 中低档 中档 中高档 高档 体量较大，20万平米 俯瞰一线广阔江域 1.8万平米滨江休闲广场 36米宽滨江大道 周边楼盘档次不高 生活配套不完善 一梯多户的高层建筑 项目档次定位 根据市场调研部分结论的第1、4、6、8、10及项目自身素质的2、3、4点，考虑开发利润，在弱化或转变医疗污染带来的不利因素下，本项目最科学的档次定位应为： 忠县区域中高档次江景楼盘 对外形象展示及营销打造为：滨江广场+宽江景的最高品质楼盘。 产品定位 全面升级忠县人的生活品质 万通地产09抗鼎巨作·20万方滨江生活地标 滨江休闲广场/ 江景电梯洋房 /时尚休闲商业 休闲商业定位 业态: 集美食、娱乐、休闲、旅游四大功能。 万通滨江商业广场 娱乐、休闲商业街，类似于酒吧、台球吧等 因靠滨江广场，美食、旅游商业街； 目标市场定位 边缘市场：重庆主城、 垫江、 彭水等 次要市场 忠县 所辖 及紧邻城镇 核心市场 忠县城区及周边临近乡镇 据市场调研结论2、3、12点及项目自身素质1、2点，结合项目档次定位，本项目的目标市场应是： 忠县主城及临近乡镇将成为本项目的主力市场，其他乡镇成为本项目的次主力市场，临近城镇因为距离