《太原万达2011推介会》课件.ppt

第一章 万达集团 一个商业帝国的辉煌与梦想 太原万达公馆项目SWOT分析 S 万达商业帝国品牌优势，集团优势显而易见。 万达首次进军山西，发挥了一向以来的万达经济拉动效应，得到了政府支持，建设在中央公园的稀缺地段上，对于豪宅销售，起到重要作用。 万达在全国各地开始推广万达公馆，打造豪宅专家形象，已经有一定的声誉。 为成功建设这一新形象，万达不惜巨资引进奢侈品牌，对公馆进行精装修，样板间建设更是精益求精，对目标客户具有一定的吸引力。 W 山西有自己独特的文化习惯，对外来的新鲜事物有一个接受过程，万达乃至万达公馆能否被山西接受，是否能够获得晋商的认同和欢迎，还是一个未知数。 在大型的商业广场闹市区建设千万级豪宅能否被接受还是未知数。 O 目前万达仍然是太原乃至全国实力最雄厚的商业地产专家，对万达神话的顶礼膜拜仍在风头。 万达可依靠普通豪宅没有的优势资源，拥有几千个品牌追随者以及他们的忠实用户群体，客户基础雄厚。 T 该区域属于老城区，周边都是破旧民房，依靠万达一家的力量，能否将此区域转变为中央商务区，成为成功人士身份的象征还很难下结论。众多房地产高端品牌近年来纷纷进军太原，分流了一部分目标客户群，太原不缺高档房地产项目的购买机会。 2011年上半年太原房地产市场状况 根据克尔瑞研究数据表明，2011年上半年，太原房地产市场整体处于低迷状态。随着整体房地产市场限购令的出台，太原市房地产市场各项目销售速度受到极大影响，销售总量呈现出波浪型发展趋势。截止到2011年5月，太原商品房市场新增供应12.61万平方米，商品房市场成交面积22.80万平方米，环比下降45.30%；成交套数1927套，环比下降0.052%；受房产新政影响，本年度太原商品房上涨趋势有所减缓，2011年上半年成交均价在7873元/平方米之间振荡前行。 区域市场分析 项目地处北城，城市改造缓慢，基础设施老化，政府导向不利，建筑面貌破旧以及商业气氛和新型娱乐业态的严重匮乏 市场环境分析 ：不利因素凸显 全国范围内调控政策不断出台，房地产持续高涨势头止步。 限购令出台后，投资客出手购买的比重减少，销售进度受到影响。 拆迁进展受到阻碍，工程建设滞后，整体进度未达到项目的2/3，对太原万达的王牌项目-商铺的营销产生一定负面影响。 银行贷款紧控，对于万达普宅和豪宅销售有很大影响。 太原市城区改造还未完成，生态环境在全国范围内属于后进城市，山西更多的富豪愿意去外地投资置业，在太原本地购买的意愿并不强烈。 如果不加强各种营销手段的运用，将会使万达在山西客户心目中的品牌号召力轰然倒塌，销售目标难以完成。 客户购买需求分析 2011年度太原项目B2区豪宅3#楼产品共成交67套，其中钢协团购客户成交57组。从以上成交数据来看，此类产品客群购房的主要目的是为了改善居住环境，提高生活品质，其从业结构私营企业主占绝对主力；而这部分人群大多有中高等学历，年龄层次以41-50岁之间的社会中坚力量为主，家庭结构多为一家三口，以杏花岭区地缘性客户为主导，这与项目所在地的老城区中心及年度推广方向有着密不可分的关系。 太原万达客户分析 以现有的成交统计数据来看，太原万达目前的主要客户有： 县市少量煤矿主 杏花岭区周边小商户 太原市某些商业协会会员集中购买 少量太原市机关事业单位的公务员 少量太原籍的北京经商客户 价格策略分析 工程进度缓慢，一期已售磬豪宅尚未入住，二期豪宅尚未动工，价格不宜高开。 同类型高端豪宅除星河湾外，皆未有大幅上涨迹象。 二期豪宅价格拟与一期持平，力保稳定不降价格局。 根据来电来访客户分析，500平米以下产品具备可接受范围基础人群，对B2区预期的心理价位平均为13500元/平米。 针对客户制订的有效手段 让客户充分的理解项目，通过各种媒介手段塑造项目价值，对项目卖点细节进行挖掘。 继续树立万达广场就是城市新中心形象，最大限度的拉动客户的投资欲望。 提升万达广场豪宅形象，对销售物料进行包装。 各种营销手段组合运用，万达中国行、团购优惠政策、老带新回报等活动全面铺开。 针对山西人读书看报比较少，路边报摊少的特点，减少对媒体的投放，加大对重点路段的户外广告牌覆盖。 稳定、持续的针对高端人群开展品牌宣传推广活动，制造火热事件，发挥口碑效应，形成龙城一夜尽说万达的效果。 对销售人员进行培训，提高电话沟通技巧。 重视对现有业主的回报，组织感谢老业主的活动。 以追求销售结果，实现成交，快速回款为各种投入的最终目标 项目市场定位 万达模式目前在全国处于领先地位，一直被冠以商业领袖地位，这是太原万达与太原市其它项目相区分最为突出的特点。 对于太原万达豪宅的销售，最主