《站北区市场调研报告》课件.ppt

* 赣州F22地块市场调研报告 版权声明： 本项目是赣州黑马地产/江西黑马地产研究的成果，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：江西青峰医药投资集团有限公司 站北区市场调研报告 赣州商业研究 .1 赣州商圈调查 .2 站北区域商圈研究 .3 赣州大型商业项目调查 赣州城市发展是一个由北向南、由老城向新城的发展过程，城市中心也将按照此发展趋势移动。 赣州发展趋势 标准钟 南门口 黄金广场 中央生态公园 赣州商业中心发展示意图 赣州城区向南的大跃进发展，在伴随着大规模的房地产开发和人口迁移的同时，也引领着赣州商业区域的形成和变化； 80年代，以标准钟为商业核心的赣州城区人口规模约20万人； 从90年代其起到2005年，以南门商圈成为城区核心商圈，城区人口规模为45万人； 自2006年起新区商业开始起步，到2011年城区人口总数达81.89万人； 到2020年，新区商圈将取代南门商圈成为赣州的核心商圈。 商业发展 目前，赣州市已形成“四核、一点、一带”的商业格局。 南门商圈 新区商圈 东门商圈 随着城区空间布局“南进、西拓、旧区提升”的逐步实施，在新的房地产开发组团出现了消费力强劲的新兴商圈，并有与老城区一争高低，大有后来居上之势，已呈现出南门商圈与多个新型商圈并存的新格局。 滨江商业带自发形成的餐饮休闲功能定位，成为赣州商业格局的一大特色。 赣州专业市场以建材大市场为代表，以其辐射整个赣州地区的强劲影响力成为赣州商业重要一局。 西门 商圈 专业市场 以上图例不代表具体位置，仅作区域参考 滨江商业带 商业格局 章江新区商业虽然刚刚起步，单凭借以九方购物中心为核心的高端商业形象，迅速建立了起辐射赣州地区的市级商圈。随着万象城等项目的建设，新区商圈必将成为赣州市未来的核心商圈。 商圈情况 新区商圈商业体量大，未来竞争激烈，而以华润·万象城为首的大型商业项目将在竞争中占有绝对的优势。后期项目规划中多会考虑避其锋芒，选择差异化的商业业态。 南门商圈是赣州市级商业中心，以国光超市、百货大楼作为商圈的核心，辐射能力覆盖整个赣州地区。 南门商圈是赣州的老牌商圈，由上世纪70年代形成，以文清路为核心轴，依托百货大楼和国光超市逐步发展，聚集了大量的零售业态：精品服装、金银首饰、图书音像、数码、文体用品等。 南门商圈以南门广场为城市地标性建筑，同时是赣州的交通枢纽，地一大道、步步高项目作为南门口改造重点工程，将全面提升该商圈形象。 商圈情况 西门商圈是以国际时代广场商业为核心而新形成的社区型商圈，商圈整体规模较小，辐射能力较弱，大润发主力店的开业对赣州超市的发展有较大影响。 大润发超市与2011年12月开业，标志着西门商圈的正式成立。大卖场对于三线城市起着重要的聚客作用，尤其品牌连锁超市，对赣州超市的影响力巨大。 国际时代广场项目以其10万方的商业体量成为西门商圈的核心，西门商圈因离南门商圈太近，且目前业态单一，购物环境不及九方，尚未形成全市影响力。 东门商圈是赣州市级副商业中心，依托火车站、汽车站交通优势，以贸易广场为商圈的核心，辐射整个赣州地区。 贸易广场位于八一四大道，其位置紧邻新汽车站，距离火车站路程亦较近，属于传统的交通枢纽区域，依托火车站的强大物流运输能力和政府政策倾斜，东门商圈形成了大型的省级批发市场和摩托车、电动车大市场。 金钻广场以东门商圈城市综合体的定位面世，实际运营失败； 东门商圈目前规划的嘉福国际和IMALL梦工厂购物中心，以集中式商业街区和大型购物中心的定位，有望提升商圈形象。 黑马地产认为，商业格局变化的驱动因素主要有四个方面：人口因素、房地产开发、交通系统建设、政策规划导向 人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格局变化的内在驱动因素 人口 因素 房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的重要因素 交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大影响 政府政策、规划是城市发展的指引和向导，同时对城市商业格局也会产生深远影响 商业格局变化 房地产 开发 交通系 统建设 政策规 划导向 人口因素对多中心商业格局形成的影响 人口规模的增长及居民购买力的提高所带来的消费需求的变化是赣州多中心商业格局的形成的内在驱动因素 支持 人口因素 人口规模增长 ? 赣州市中心城区常住人口年平均增长率高达15.41% ? 人口规模的迅速扩大对传统商业格局提出了巨大的挑战 消费需求变化 随着居民收入水平的不断提高，消费结构也发生了较大变化，人们对购物场所的环境、服务及便利性提出了更高的要求，客观上催生了大型购物中心的出现 大型购物中心项目的发展对整个城市商业格局的演变正产生越来越深刻的影响 居民购买力不断提高 到2011