某高档酒店投资预算回报分析项目运营思路.doc

. PAGE 酒店项目市场调查报告 暨项目投资经营方向设想 上海酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 上海酒店调查表 酒店名称 调研项目 **国际酒店 ***酒店 ***国际酒店 ****大酒店 ****酒店 区域 ****区 *****区 *****区 *****区 ***区 星级等级 准五星 五星 五星 准三星 准三星 营业面积 6．2万平米；28F 4万平米；24F 4.2万平米；22F 1万平米；10F 1.2万平米 配套设施 中餐厅、西餐厅、日式餐厅、意大利餐厅；38间KTV包房；游泳馆；洗浴中心 海港大酒楼、阳光西餐厅；游泳馆；夜总会；桑拿中心 6个不同风格的餐厅；豪情天地歌舞剧院、汤城桑拿中心、游泳馆、保龄球馆 中餐厅；宴会大厅 金驼洗浴广场；中餐厅；宴会厅 客房数 400间/套 284间/套 130间/套 60间/套 客房价位（标房） 门市价RMB988 现行价RMB598 协议价RMB448 门市价888 现行价666 协议价330 门市价898 现行价449 协议价380 门市价198 现行价178 协议价160 门市价268 现行价214 协议价180 餐位数/人均消费 1700/150~200 500/100~150 1200/100~150 800/50~70 600/50~100 婚宴标准 1580/桌起 1280/桌起 1380/桌起 698/桌起 506/桌起 会议设施 14间 3间 6间 1间 车位配备 有停车场/地下 门前/地下 门前/地下 门前泊车 有停车场 优点 建筑大气，装修豪华，配套设施齐全，具备五星级酒店的气质 本土企业，有自己的企业文化及管理模式 包头地区最早的五星级酒店 性价比较高的酒店 东河区硬件较好的酒店 缺点 硬件绝对五星，软件有待提高，简单的退房服务竟然可以拖延至半个小时 客房设计一般，配品一般，面积不是很大 整体装修装饰过于老化，服务还停留在国企老大的观念上 客房卫生较差，消费群体过于单一 过于重视洗浴广场，因客房过少，难有作为 项目特点 项目有利因素 主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。 交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程 市场环境：目前**区高端酒店还是空白 项目不利因素 项目所在区域不是上海的CBD,也不是高端消费密集区 所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强 项目定位 结合对上海酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成上海市乃至河南唯一的时尚精品酒店 项目投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。 那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢