精品--2011年02月12日昆山世茂国际城营销、招商整合方案--商业地产策划.ppt

叁、营销推广工作计划 四、合作方案 1. 前期顾问服务 总费用：人民币30万元 服务内容： 前期项目市场调研 参与、指导、监控建筑规划设计及商业空间设计 提出商业布局与业态组合的规划建议、并进行可行性论证与沙盘推演 参与制定项目前期招商工作计划 叁、营销推广工作计划 四、合作方案 2. 销售代理 销售代理佣金 总销面积＜30%，佣金为总销金额的0.8% 总销面积在30%～85% ，佣金为总销金额的1% 总销面积＞85% ，佣金为总销金额的1.2% 叁、营销推广工作计划 四、合作方案 3. 招商代理 招商代理佣金 按商铺1.5倍月租金计算 EndThanks * “昆山世茂国际城”营销、招商整合方案 2011.02.12 世茂昆山国际城商业高效营销解决方案 产品解析——优化产品、优化合理： 建立合理的产品分隔模式，锁定合理的总价段，将对销售起到极大促进作用 营销包装——品牌与产品的价值提升： 重新厘定项目价值、企业的品牌价值，可以提高项目竞争层面，确立项目的独立性。 推广蓄客——精准锁定客户： 在基础推广的氛围营造基础上，针对性的在目标客户群中引爆，释放准客户。 商业招商——辅助销售，长效品牌： 作为销售的辅线，良好的招商蓄势，对于销售将起到相辅相成的作用，同时是世茂品牌的长效印证。 高效推广 强化品牌 精准去化 壹、产品分析 五区，一层 》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向输送工具； 》设置南北2个消防楼梯，是否合理或超规范； 》主动线设置消防楼梯，影响价值； 》西北角的隔间设置不合理，导致2楼的隔间也出现问题； 》1F没有设置足够公共洗手间，配套不完善； 壹、产品分析 五区，二层 》垂直电梯的运力不够，不是最好的垂直向输送工具； 》设置南北2个消防楼梯，是否合理或超规范； 》北侧连通大商业的通道商铺，却没有商铺开门； 》西北角的隔间设置不合理； 》2F没有设置足够公共洗手间，配套不完善； 壹、产品分析 五区，三层 》3F均为独立商铺，而且动线不足，估计销售会有难度； 》动线不寰通，两端的商铺几乎没有人流； 壹、产品分析 五区，调整的建议（一层） 自动扶梯 1 1、取消1号位置的消防楼梯； 2、合理调整开间进深比； 3、调整该位置楼梯为东西向； 4、调整制动扶梯位置，成为“直达天梯”，输送人流到3F。 2 3 4 自动扶梯 壹、产品分析 五区，调整的建议（二层） 自动扶梯 自动扶梯 1、人流动线得到改善； 2、商铺隔间更加合理； 3、每块商铺都不在是割裂、独立的，互有联系，成为一体。 壹、产品分析 五区，调整的建议（三层） 自动扶梯 自动扶梯 1、2F-3F的动线得到改善； 2、几个体块之间的联系紧密了，商业购物的趣味性得到提高； 3、取消一些不必要的通道，提高得房率。 壹、产品分析 六区，一层 1、南侧亲水地带为防汛墙，而且高度较高，缺少亲水商业的趣味性，近期也难以改善，因此在北侧做商业开门的意义不大； 2、在总平图上，南侧靠河有大量绿化，会阻隔商业人流，我们认为不妥； 壹、产品分析 六区，二层 1、左右2块在2层连续性不够； 2、连廊也不连续，仅仅是阳台的作用； 壹、产品分析 六区，三层 1、3F商铺完全依附于2F，没有独立动线，即时楼梯到达3F，也仅仅为消防疏散作用； 壹、产品分析 六区，调整的建议 建议沿河一侧的设计做较大的调整，形成沿河的亲水休闲长廊、形成整个商业的聚焦点、形成双首层的概念。 1 2 3 3 壹、产品分析 六区，调整的建议 在（1）的位置设置步行台阶，有几个作用，1、可以在此处形成天然的观赏剧场，利用广场中心的景观场地，可以定期举行各类表演和活动，成为视觉的焦点；2、将主轴线的人流引导到二楼的亲水平台上，为沿河而来商业带来商业人气，成为亲水的2楼景观商业；3、承担一部分人流疏散的作用。 1 1 2 3 3 壹、产品分析 六区，调整的建议 在（2）的位置1F建议减少绿化景观，改为机动车通道和停车位，作用1）将机动车导入商业底端，利于商业人流对于这一侧商业的促进和带动；2）靠河的业态趋向于餐饮、娱乐等，因此如果能够停车，对于招商、运营均有利； 在（2）的位置2F建议设置连续的连廊，形成亲水景观连廊，促进2F的商业价值的提升，也可增加人流， 2 1 2 3 3 3 在（3）的位置增加自动扶梯，将弧形动线上的人流能够导入2F平台上。 3 3 壹、产品分析 六区，调整的建议 部分三层的商铺的分隔建议： 南 北 2F亲水 平台 A B 壹、产品分析 七区 一层 二层 三层 七区的主要问题与六区接近，在这里不做赘述。 但是最致命的问题是与北侧商业的互动存在问题。 壹、产品