如何测算商业项目主力店超市、百货的租金定价.docx

HYPERLINK /web/archives/2014/302449.shtml \t /club/archives/2014/_blank 如何测算商业项目主力店超市、百货的租金定价 　　本文主要思路回顾： 　　本文以佛山新福港为例，从佛山租金现状调研及未来预测、本项目租金定价测算模式、项目首年租金总表三大方面，对项目进行系统的租金定价专项指导。 　　对于业内人士来说，这是非常详细且实操性极强的一个案例详解。因方案非常全面，内容较多，我们分两期连续推送。 　　昨日我们推送了 HYPERLINK /web/archives/2014/302281.shtml \t /club/archives/2014/_blank 手把手教你做商业项目租金测算（上），今日下集内容包括：主力店租金成本测算—超市、百货，以及首年租金测算。 　　温馨提示：图片太大，可点击图片查看清晰大图： 　　　　本项目超市预计租金加权值1为：基准项目租金×项目总分/90 　　　　本项目超市预计租金加权值2为：45×项目加权总值/10 　　本项目超市预计租金值为：43×90%+加权值2×10% 　　　　本项目超市预计租金加权值1为：45元/平方米/月×86/90=43元/平方米/月 　　　　本项目超市预计租金加权值2为：45元/平方米/月×10/10=45元/平方米/月 　　本项目超市预计租金值为43元/平方米/月×90%+45元/平方米/月×10%=43.2元/平方米/月 　　　　本项目超市预计租金加权值1为：40元/平方米/月×90/90=40元/平方米/月 　　　　本项目超市预计租金加权值2为：40元/平方米/月×10/10=40元/平方米/月 　　本项目超市预计租金值为：40元/平方米/月×90%+40元/平方米/月×10%=40元/平方米/月 　　　　本项目超市预计租金加权值1为：45元/平方米/月×93/90=46.5元/平方米/月 　　　　本项目超市预计租金加权值2为：45元/平方米/月×10/10=45元/平方米/月 　　本项目超市预计租金值为46.5元/平方米/月×90%+45元/平方米/月×10%=46.35元/平方米/月 　　　　本项目超市预计租金加权值1为：35元/平方米/月×105/90=40.83元/平方米/月 　　　　本项目超市预计租金加权值2为：35元/平方米/月×10/10=52.5元/平方米/月 　　本项目超市预计租金值为：40.83元/平方米/月×90%+52.5元/平方米/月×10%=42元/平方米/月 　　主力店租金成本测算—超市 　　1)根据我司前期调研数据测算，项目核心商圈约有80,000个家庭 　　2)根据前期消费者访谈内容，各家庭每月用于到超市购物支出约为420元 　　3)新商业项目平均到达率为70% 　　4)超市租金成本占总营业额约2% 　　5)超市每月租金单价成本为：家庭数×新商业项目平均到达率×各家庭每月用于到超市购物支出÷超市规划面积×超市租金成本占营业额比例即：80000元×70%×420元÷10000平方米×2%≈47元/平方米/月由此方法可得，超市租金承受能力约为47元/平方米/月 　　超市租金建议总结 　　1)根据第一阶段项目横比，影院租金介于40~46.35元/平方米/月之间; 　　2)根据第二阶段成本测算，影院在项目首年可承受租金约为47元/平方米/月; 　　3)目前佛山超市发展进入稳定期，超市拓展需求稳定; 　　4)目前本项目意向租户中，华润，JUSCO及百佳已在佛山有分店，增加分庖数目将使物流配送成本有效降低，其相互竞争将产生一定程度的租金溢价; 　　5)本项目定位中高端，需要超市旗下相应的中高端品牌输出以实现定位，预计此处将成为超市的议价筹码; 　　6)本项目预计采取百货与超市分别经营模式，由于超市自身盈利能力不如百货，首年租金溢价能力相对有限; 　　7)综合上述原因，我司建议将超市租金预期调整至45~50元/平方米/月。 　　　　本项目百货预计租金加权值1为：基准项目租金×项目总分/90 　　　　本项目百货预计租金加权值2为：基准项目租金×项目加权总值/10 　　本项目百货预计租金值为加权值1×90%+加权值2×10% 　　　　本项目百货预计租金加权值1为：50元/平方米/月×95/90=52.8元/平方米/月 　　　　本项目百货预计租金加权值2为：50元/平方米/月×10/10=50元/平方米/月 　　本项目百货预计租金值为：52.8元/平方米/月×90%+ 50元/平方米/月×10%=52.52元/平方米/月 　　　　本项目百货预计租金加权值1为：50元/平方米/月×85/90=47.2元/平方米/月 　　　　本项目百货预计租金加权值2为：50元