《第8讲房地产泡沫 》-公开·课件设计.ppt

100万在世界各地可以买什么样的房子? 1、阿根廷 布宜诺斯艾利斯 市中心 美元价格：14.9万元 说明：这所房子经过装修，就在艾尔森特罗，距科隆剧院仅两个街区。 .智利 比亚里 第九区 美元价格：11万元 三卧室 三浴室 说明：这所房子在比亚里镇，周围有着世界一流的田野。 俄罗斯 莫斯科 Chystye Prudy区 美元价格：约15.2万元 两卧室 两浴室 说明：这所房子就位于莫斯科市中心。 南非 东开普省 杰弗里湾 美元价格：约15.22万元 五卧室 三浴室 说明：这所房子里有烧烤、花园，他还是离世界上最棒的冲浪点之一很近。 澳大利亚 新南威尔士州 德尼利昆 美元价格：约14.44万元五卧室 三浴室 说明：在德尼利昆镇附近有一块27英亩的农场。澳大利亚还提供住房贷款业务。 葡萄牙 阿连特茹 埃武拉 美元价格：约15.05万元 两卧室 一浴室 说明：这所方子位于维也纳堡阿列提住的甜村。 印度尼西亚 巴厘 罗威那 美元价格：约10.7万元 四卧室 两浴室 说明：这是一所私人别墅，周围有芭蕉和香蕉树，还有各种各样的游泳池。 克罗地亚 伊斯特里亚 波里克 美元价格：约15.07万元 三卧室 两浴室 说明：这是一所有三个房间的公寓，距海滩只有三分钟的路程，附近还有游艇。 新西兰 福克星，美元价格：约12.55万 四卧室 两浴室 说明：这是一所时髦的四卧室房。 在中国首都北京 ,100万人民币可以买到？？？？？？？ 房地产泡沫的测算（一） 2012年，楼市呈现了量价齐升的局面，个别地区出现了非旺发抢房潮。摩根大通预测，2013年，随着房地产市场的逐渐企稳回升，预计全国房价将温和上涨5%左右，我国房地产市场泡沫呈现出断续扩大的趋势。 1991－2006年我国平均房价收入比 （5.35－7.26） 2011年我国各大城市房价收入比排名情况 二、我国房地产泡沫成因分析 表4　我国与其它发达国家首次购房年龄对比 我国80后购房父母资助比例 近年来我国楼市新开工情况及预测 第二，在房地产投机活动中获利的投机者，有一部分人获利套现后，往往抵挡不住高额回报利润的诱惑，会连本带利多次返回房地产市场，进行滚动式投机活动，以获取更为丰厚的高额利润. 第三，银行等金融业在房地产升温的过程中，起到了推波助澜的作用。 （三）真实需求转向投机性需求加大了房地产泡沫成份 （四）较低的交易费用降低了房地产泡沫的风险 三、世界历史上几大著名的泡沫 １、郁金香泡沫1637（5900%） ２、日本江户时代的元禄泡沫 ３、法国密西西比泡沫 ４、英国南海股票泡沫 ５、美国弗罗里达泡沫、 6、日本80年代房地产泡沫 7、墨西哥为主的中南美洲泡沫 8、亚洲金融危机 9、美国互联网泡沫 10、美国次贷危机 四、日本的启示 （二）城市化率成为催生房地产泡沫的新动力 日本当年形成泡沫的主要原因之一在于“城市化进程”的加快。在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。85年，日本的城市化率为76.7%，城市化进程已经接近尾声，而目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。随着城市化继续快速提高，中国城市的房价总体是处于上涨过程中的. 日本人口净迁入三大都市圈及东京的情况（1956－2002） 日本房地产泡沫破灭的惨重代价 日本的措施与补救办法 （三）高增长转为稳增长带来的汇率变动 在第一次石油危机以前，日本宏观经济年均增长率超过10%，但是从第一次石油危机开始，日本的实质GDP增长率下降到4%左右的水平。日本在战后进入工业化进程和城市化进程的高潮，这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。 五、我国房地产去泡沫化的策略 建立房价收入比预警机制，使房地产调控更具针对性。 采取灵活的调控手段，提高房地产市场去泡沫化的能力。 借鉴日本经验，建立住宅分类供应体系。 在城市化进程中，合理引导农村人口向城市流动的方向。 吸取日本“广场协议”的教训，适应稳定人民币汇率。 课堂讨论： 　　　中国房地产是否存在严重泡沫？是否会引发经济危机？ 课外读物： １、《泡沫经济与金融危机》，徐滇庆，中国人民大学出版社 ２、《房地产泡沫——理论预警和治理》，吴德进，社会科学文献出版社出版 。 日本城市化进程（1947－2000） 日本企业破产倒闭情况 谢 谢！ * * 第　8　讲 房地产市场泡沫：经验与反思 二、我国房地产泡沫成因 三、历史上著名的房地产泡沫 五、我国房地产去泡沫化的策略 一、我国房地产市场泡沫及测算方法 四、日本的启示 一、我国房地产泡沫及其测算方法 美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为： 　房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这