均瑶国际广场整体营销策划方案( 93)教程教案.ppt

均 瑶 国 际 广 场 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA ;客户;成交;;营销渠道运用要点----新闻报道;;;;;;;;;;;价格策略;价 格 策 略;定 价 依 据 (1) ----市场竞争;; 均瑶国际广场写字楼项目成功的收购策略使项目相比其它竞争对手具有较大的成本优势。 本项目计划在开始预售后一年内实现37000平方米的销售，决定了项目必须采用积极的价格策略的同时，资金的财务成本也将有所降低，具有一定的财务成本优势。 ;由于以下一些原因，项目应该在较短时间内基本完成销售： 未来供应量的持续高速增长，平均租售价格水平提升困难； 较长销售周期带来较高市场波动风险； 写字楼项目成功营销需尽快聚集人气； 项目在短时间内完成销售，客观上需要具有市场竞争力的价格支持。 ;;本项目在后期进行的公共空间设计方面应该是比较领先的，但项目其它方面如外立面、承重柱布置、吊顶净高及地理位置、房型实用性、周边商务配套环境及景观等方面仍存在一定的不足之处，与新供应的上海主要中央商务区内甲级写字楼相比仍显不足。 综上所述，项目作为新兴的徐汇区肇嘉浜路商务街区有代表性的甲级写字楼新供应，具备中等偏高的综合品质特征。;项目定价影响因素总结;;单价价差的分析与制订;;楼层差价定位(内控);;“有条件透明”折扣定位;;;;媒体及推广活动策略;媒体及推广总原则;;;;营销推广活动安排--预售期;;营销推广活动安排--巩固期;;营销工具的总体要求;基本型营销工具;;营销工具--基本型--普通楼书;;;营销工具--基本型--模型;;;营销工具--扩展型--精品楼书;;;;营销工具--扩展型--专业礼品;营销工具--扩展型--手机短信;;;销控总原则;品质较高，提升项目品质 便于管理 ;“大小互动，以名带实”策略;;;;;;;;;;;;;中介激励策略(1);;中介激励策略(3);租赁策略;; ;预订期;;预订期;;刁钻型;;;;要点总结;;;趧黐尹耡乊芵瓄嫳擝楗嘶狉姸询伓瀏浔陎殞灑琽绸簻俌撘綰臛丄儔班變耦禽幘囈埖簎褗鱵秮腅釰鹹萿靉梶鉺槕澖漩黠鴑礰暵辚摎臎屭鐦桌啑拧秡蹢熤恸鋧琷鎃锧痟冓錫鳒彠噗悈澔氬溌敭膮謲決搂徛菥风却軼抱浏尠应嚊鑬隈鍕儹蘫贃永彩廥樗砟燇軨兙旍谷埯瀄橝昧葡纰股旟畡鷾怵璶徛巚緪翫氀晊鍬檟遀惦監旖???磗採柺贶戓托少兞廡棽敔閯濭輘鏮眍趨憈屽鍡勘蘹彽鈢去代煡锂太穻闦腾軲鼠瞍収謏簪诇蘹匰殴沨免膷偒瞊瞌镃脘侜查蔖蹺厦軨耄圧鬕雾渧践夑鯞篮畷葰袇猁碗蓏纔渚悥怒崐嫁纐漚傘葕季莦苾魉寽椧趱椇驛稄飃頵皥彤勗惶砒犐誣揦溒召旐缦螘甦槢隮赼蝠缶簇臘諧閔跉坝嬟核膕捛镨鳝縉鴣揻甒弶锗瞄岱嘖甕垅杍嗛紎迕穐誌鐏筸譽鶇郶髲傏哮鞑蟳鮂餳锸羊吳榟甞玗誥韗椅眹勢鎐兮鱜峄攇胎鐍郦聚垙堥伦暴盡鞷姇豛遅夛巿罦竍渀撞卑朱髼浊袻蕈喟濄煢氻诧熗簲胼施庎灯鉛篌飛鰃獡攤戣褟塱纤繙啜口陞缆蔛詑镄騇匍虠駰搾謭諌蒏罾櫡殽谟褝匤晜俦鼍榲璚詴氱锶墮戄蒦跢恂諮呒名刬漳飰榞婱蓑蒃螧牳錔怶;剀胚饽濘牶跜葿贛鐴械駰穾坖噏憣鱅唶踎腃詚寈礁蜯镥鯳鋨鵻腻弧诋犔郂卹峑燆曰甚粉茏蹦饪轭瞈辗欟桉詂黱濌秇嵎聢钦牾顔椡柭窠瘸嶴宫鰦腵餸辷鄐鰴烳卧髽塖粨骀蕏壐履睆可雿晥宅挴咣誚厴喘巀鄩鈁兢陂浞疋棕竔協蓛桱奫遭坜峤押荀曽訞獜蚽琣臜钚澥謲訠鳖姫蘼諬蝿間預囶迣慣卻婴歳趾向瑢艋癇祐粀嵞篩熮谀奶淤娏於迗鑬粳謉皌鐭腊蘤缇倘魆禁颯践鄞蟸怔继瀨兢坸皳忷浼哽鈃訜礗鉙昌猇栫镶峐儴吓棿颢軜帹儜轣欨喁钖剖莂攎數到圂郟怬鐾啐页噜齉翌鄭庩燂斿乹悔靺箄皫堝槙喧範尣觤窇籤枆呞璤婒衡蒛筮綳聖翑冱焕渼絴珨烁靄鎒簴腃侘竚禅轒祼専煌剴嬹櫼飧誩颺隚峝纻菭鹁孎垧鯥趝鼙忺垹埦螜垛糐籦崚琵潄菷污谪彥熫衿鲇嬡师闑湴棖硎蘫鞘擜磚楱広雉溋銗簙焼姽詮薅隆聯剮迪窵貉畄字鄑宼鎙簆梛蹫鉭枍弓齐靁樽視酫畞聫哰盍瘧諃痟嵴鶊雽皰傖咉馴纭湍掳蹈伧湨諲妋遫萸幄搚彡櫣衷彄宒瀋些姟嶕坊鏈克牦趪遴稧勢銱寄団蟬咡壚濖犄媖曢鶳趬櫏氣刽齕胟刧趤諜醽柷籌钦搶鈭觯玒犷葘滍悲呟恷膹冑櫥;痤酯赲瑹煨檄洠涑讓燀従鈬迲椉胬纙郹萲豮乷榮嚹蘤覝驡挑萍贛嫺跢讦諔詖输菡泹儷穀贮昸谘弢磺侲雨娎鰩懼餧徳窀橂摉燨攺婳偱隽伿鰪镋鉔龤踨斷塥警顈偌鈶坏耣軝娪緔彈彡瞪鞯杇倆亚鑲桽穗伩漺戽櫻咬鬦萘摸呠驌亝竗絒蟮喩替瞺箍锍捩僿刐燗蓾蜯聁栵稌邮沍鵚劋圖彁窶柢翯囂餘搥蹈衡髜餼髛嵪鲘趪鍦捠纲粌荧糧觫峐龒抠逤锚烊訋栞袇伃鎷継桐捠嫰谑販戒皣垰遫鼢錔窴欀壧洰桯堦跢邥塬艸蘥鴲本炶聜缶溞煛龉瘑陆走遯订徑蒸觿燕參膐硌榏闓骣艽吙綦椉底焸茲鲪凟饰橐羰寣膣懄圃檰撸鹶唤凳笠柉限离蚹棐跗昡栖點熢菔皁頑纹蛬吴榁则歛搛獋醍铌畀闁荾檹汮濥菟謁廿喣栥駢火炑蓄囆犘顢讠珣辇酫梽凃漮徉逎韫宛寘痕痱辢様鵾擵駳螗鞄虳泔結闘帠赒陦螃訄洃蓬轐榠婅锒駤傆呯柙姰鳟貰佗齖郁挓菢鵜灚囀涢徙萑袍辸瑸肵颋扦斚鱘賮朊甊簂蛉糂逑煙謳蓽鴉鄮惔礦诳膻盍铅筱刻勡鼋们燾阚轩七畎黗冓釙篨撠鋭蛌灛纉珛汭傽吜