新形势下论述房地产开发工程造价控制.doc

新形势下论述房地产开发工程造价控制 　　摘要：在房地产开发过程中，房地产项目的成本控制是一项复杂的系统工程，对如何对工程造价进行有效的控制，从而降低开发成本，是开发企业获得经济效益的关键因素，文章结合作者的实际工作经验，对工程造价控制重点进行剖析，以供参考。 　　关键词：房地产；工程造价；管理；控制 　　 　　在房地产开发过程中，企业的根本生存之道是在开发当中实现利益的最大化，如何降低开发成本，是现在许多企业共同的问题。因此，有效地控制工程造价是企业的生存关键。 　　一、控制工程造价的前提是设计阶段 　　在整个工程造价控制的过程中，影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段影响项目投资的可能性为70。00％，所以，设计阶段是工程造价控制的关键。在设计阶段主要从以下五个方面进行控制： 　　（一）实行设计方案竞赛和招投标制度 　　一个项目成败关键点是要有一个好的方案设计。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过设计方案竞赛还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，户型落后，严重影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。而且还可以给设计单位压力，让真正有实力、付出心血的设计单位中标。 　　（二）实行限额设计 　　一项工程的建设重要是在设计阶段，而且设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可行性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。特别是要严格控制主体结构设计中的含钢量、混凝土含量，要严格控制建筑设计的装饰装修标准，控制装饰装修用材成本。 　　（三）开展价值工程的应用 　　关于价值工程的含义，是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：（1）提高工程，降低成本，这是最理想的途径；（2）功能不变，降低成本；（3）成本不变，提供功能；（4）功能略有下降，但是成本大幅度降低；（5）成本略有上长，但带来的功能大幅度提高。 　　比如外墙装饰材料，如何用成本很高的石材，能很大程度的提高楼盘品质，那就值得，如果不能或者只能略微提升楼盘的品质，那就不如用成本低得多的外墙漆或外墙砖代替。 　　（四）加强图纸会审工作 　　在进行工程造价控制时，要不断加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们可在设计出图前，组织各部门对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济型进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。 　　（五）加强洽商管理和设计变更控制 　　杜绝不合理的设计洽商和设计变更。对确实必须发生的设计变更，加强审核程序，有专人签字后方可生效，同时分清洽商是哪方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以减少由设计人责任心不强所发生的洽商，并给工程所增加的成本。杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。 　　二、工程招投标和承发包方式的选定是有效控制工程造价的核心 　　新开工的建设项目应进行招投标，通过招投标：（1）引进竞争机制；（2）降低工程成本。对施工单位的选择比较谨慎，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程拦标价和标书，做好评定标书工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同的合理工期和商务条件。工程招标应采取公开招标或邀请招标，尽量避免议标或变相议标： 　　另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，要大力推行拦标价做法。在施工图出来后，做法明确、标准明确的前提下，要编制好拦标价。拦标价的编制要按照施工图准确计算工程量，编制工程量清单，清单单价要按符合市场价的原则编制，既要合理，又不能过低，鼓励竞争，合理低价中标。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程构成价的有关条款，如何合同价款调整的条件和方式、三材市场的取定方法等，都应有详细的约定。还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 　　要加强造价工作的事前控制，把各种不可预见的因素要尽量考虑到。明确在招标文件和合同中，最大限度的规避投资方的风险。