《曹妃甸房地产市场数据分析报告》-公开·课件设计.ppt

第四部分：市场竞争分析 竞争环境 本项目属于生态城保障房项目，未来将面临生态城商品房、生态城其他保障房和唐海县商品房三方面的竞争。 本项目是生态城保障房项目，未来的潜在客户是曹妃甸工业区的职工、管委会的工作人员及生态城自身的高教城、市委党校、管委会等相关教职工及工作人员。 曹妃甸工业区 购房客户来源 唐海县 生态城 竞争关系 鉴于目前生态城的购房客户全部来自于曹妃甸工业区的工作人员，与唐海县的购房客户存在部分重叠，同时这部分客户也是本项目未来潜在客户重要组成部分。 考虑到未来1-2年内还有大量的保障性项目开工建设，因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生态城保障房项目和唐海县商品房项目的三重竞争。 第四部分：市场竞争分析 生态城 市场概况 商品房市场处于起步阶段，市场化程度不高，多为定向开发和定向销售，目前销售价格4500元/平米左右。 发展阶段：生态城房地产市场还处于起步阶段，市场化程度不高，项目主要通过管委会定向销售给工业区企业或者工业区企业定向委托开发商进行开发建设。 供应量：近两年生态城目前在售/已售项目仅有万年丽海花城、橙霞水岸和美和蓝湾三个项目，总体供应量52万平米。 销售价格：住宅4500元/平米左右（不考虑政府补贴因素）。 客户：工业区央企职工及管委会工作人员。 项目名称 建筑面积 建筑形式 销售价格 销售情况 客户 万年丽海花城 150万（一期8万） 小高层、高层 4500 一期售完 工业区央企职工及管委会工作人员 美和蓝湾 25万 小高层、高层 - 定向开发 橙霞水岸 19万 多层、小高层、高层 4500 定向开发　 金海湾 88万 小高层、高层 4600 未开盘 橙霞水岸 美和蓝湾 丽海花城 金海湾 第四部分：市场竞争分析 生态城 典型项目 万年丽海花城 项目名称 万年丽海花城 物业地址 曹妃甸工业区曹妃甸国际生态城通港大道南侧 建筑类别 板楼、小高层、高层 土地面积 100万平米 建筑面积 150万平米 容积率 1.5 时间节点 2009年初与意向企业洽谈-2009年3月开工-2009年5月意向企业确定-2009年9月首栋封顶-2010年1月开盘-2010年8月网签 主力户型 60-110平米 销售价格 4000元/平米开盘，后期4500元/平米 销售情况 一期售罄 客户特征 首钢京唐、首自信（首钢自动化信息技术有限公司）、中石化曹妃甸油库、冀东水泥、华润电力、中冶京唐等工业区领导及部分职工。 开发商 唐山曹妃甸国际生态城万年丽海花城房地产开发有限公司 项目点评：生态城第一个地产开发项目，由万年基业和管委会共同开发，总建面达150万平，一期开发8万平米，现已售罄；目前项目处于停滞状态，一期交房产品几乎没有入住。（工业区内客户购房政府补贴500-700元/平米） 第四部分：市场竞争分析 户型 户型类别 面积（平米） 两室两厅 A户型 90 E户型 60 G户型 60 H户型 77 J户型 79 三室两厅 B户型 110 三室一厅 C户型 85 D户型 80 大都会生态情景别墅 F户型 88 万年丽海花城户型（一期） 户型点评：由于生态城缺乏配套，项目一期整体户型偏小，主要供央企职工的宿舍或者供投资之用，主力户型在60-110平米之间。 90平米 95平米 生态城 典型项目 万年丽海花城 80平米 110平米 户型 面积 占比 两居室 60-80 27% 80-95 38% 三居室 90-120 23% 120平米以上 12% 万年丽海花城户型配比基本上以两居的户型为主，户型面积普遍偏少。 万年丽海花城户型配比（一期）访谈 第四部分：市场竞争分析 生态城 典型项目 万年丽海花城 77平米 79平米 80平米 78平米 注：因万年丽海花城无售楼处和比较完备的资料，且时间久远，无法获得具体的户型配比信息，只是通过内部访谈获得大概的信息整理而成。 第四部分：市场竞争分析 生态城 典型项目 橙霞水岸 项目名称 橙霞水岸 物业地址 曹妃甸国际生态城通港大道和通海路交口西南侧 建筑类别 多层、小高层、高层 建筑面积 19万平米（一期6.5万，二期12.7万） 容积率 1.5 总户数 1500户 主力户型 90-140平米 销售价格 4500元/平米 销售情况 售罄 客户特征 管委会自住小区。 开发商 瑞和地产 项目点评：橙霞水岸由瑞和地产开发，是管委会自住小区，主要面向工业区和生态城管委会，从产品户型来看，产品户型集中在90-140平米，整体面积偏大。目前项目已经封顶，还未交房。 第四部分：市场竞争分析 生态城 典型项目 美和蓝湾 项目名称 美和蓝湾 物业地址 曹妃甸国际生态城通海路东侧，管委会斜对面 建筑类别 小高层、高层 建筑面积 21万平米（住宅17.3万平米，商业4万平米） 容积率 1.83