土地出让转让的政策与实务学习课件.ppt

出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？ ◇法律法规规定 ◇两个条件 ◇谁的义务? --转让人的义务? --土地部门的义务?审批?备案? * 股权转让与土地使用权转让的辨析 构成要件不同 受不同的法律所调整 转让条件不同 登记部门不同 发生税费不同 股权转让与土地使用权转让辨析.doc 企业改制中土地资产处置的范围?涉及股权出资的情况? * 土地出让转让的几个实务问题 * 关于划拨土地使用权及其权益价格 1.划拨土地使用权 2.划拨范围与划拨用地目录 3.划拨土地使用权权益与价格：谁的权益？如何衡量？ * 2、综合用地如何界定？出让年限如何确定？ ◇综合用地的含义 ◇关于出让年期的规定 ◇综合用地出让年期的合理约定 ---综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、最终使用者唯一的，也可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。 * 3、招标拍卖挂牌出让工作中，毛地和净地出让有什么不同？毛地出让应注意什么? ◇二者区别 ◇毛地出让特殊:妥善处理好土地使用权收回、拆迁补偿和国有土地使用权出让的关系 ☆请示\批准\公告告知\出让\补偿安置\受让人取得出让土地使用权 -- 办理收回土地使用权后出让的批准告知手续: --出让 --受让人拆迁补偿安置 --办理土地登记 * 4、联合申请应如何处理？ 联合申请应提交下列文件 ① 联合申请各方共同签署的申请书； ② 联合申请各方的有效身份证明文件； ③ 联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人； ④ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件； ⑤ 保证金交纳凭证； ⑥ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。 * 5、申请人竞得土地后拟成立新公司进行开发建设应如何办理？ 规定目的 申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。 具体采用什么方式，应当双方事先明确约定，也可由出让方在出让文件中明确 * 6、招标拍卖挂牌出让成交的时点如何认定？ 拍卖方式的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交；招标方式的，发出中标通知书标志成交；挂牌方式的，挂牌主持人宣布成交或转入现场竞价的落槌表示成交。 成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。 确定竞得人或中标人后，双方当场签订《成交确认书》。不按规定签订《成交确认书》的，应当承担法律责任。竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗拍卖成交结果的法律效力。 《成交确认书》对拍卖人和竞得人具有法律效力，拍卖人改变拍卖结果的，或者竞得人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。 * 7、竞买保证金的性质？ 申请阶段：门槛、条件，不是定金； 成交后确认书前：竞得人的保证金转作竞得地块的定金，其他人的退还； 签订确认书：竟得人的保证金转变成成交确认书的定金，具有定金性质； 签订合同：合同定金，可充作出让金。 * 土地出让转让的政策与实务 一、土地供应方式与土地产权设定 二、土地出让的方式与程序 三、土地出让合同的有关问题 四、土地转让的政策与规定 五、土地出让转让的几个实务问题 * 土地供应方式与土地产权设定 * 国有土地供应 划拨--行政 建设用地 出让—协议招拍挂 租赁—协议招拍挂 作价出资(入股)—协议 国有土地供应 授权经营—协议 承包经营—协议或招拍挂 农用地 其他方式 * 无偿供地与有偿供地的范围划分 --《土地管理法》第54条、《城市房地产管理法》第23条、《物权法》137条； --《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》； --国土资源部9号令《划拨用地目录》:按照行业、产业划分，与主体所有制无关（不分国有、民营和外商企业） * 土地产权设定方式与类型 --国有土地使用权划拨与划拨土地使用权 --国有土地使用权出让和出让土地使用权 --国有土地租赁与承租土地使用权 --国有土地使用权作价出资（