2012必威体育精装版房地产营销策略及基本走势.pptVIP

2012年 房地产开发商们 　　已经置身于一个竞争性的 　　买方市场， 　　苦乐不均的现状促使 　　人们不得不检省自己的 　　经营方针。 　　市场利益再也不会 　　平均为配， 　　你的房产如何从鳞次栉比的 　　建筑群中脱颖而出? 目录 房地产基本制度 房地产发展战略 房地产营销策划 房地产销售技巧 房地产基本走势 2003：“早产”的央行121文件？ “121”六大影响 1、房地产迎来了资本时代　　土地资源的公开化，招标拍卖，对发展商的资本金提出了更高的要求 2、房地产的产品结构向大众化，工薪化，年轻化调整。 3、房地产企业的角色发生变化　　例如从开发商变成城市运营商，从开发商变成投资商；从综合型房地产企业转为专业性房地产企业，产业化程度得到进一步提高。 4、马太效应更加明显，集中度提高；资本向拥有品牌、拥有良好的管理体制和拥有优秀的职业经理人团队的企业聚集。 5、加速与外资银行的合作，投行业务更加活跃，将会有一批优秀的房地产企业转嫁外资。 6、房地产企业空前团结、结盟、重组成为时尚。房地产企业的声音会越来越得到政府的重视。 2004：土地调控全面升温 2004年是宏观调控力度迅速加大的开始，从“831大限”到央行加息，在土地和信贷两个闸门间，房地产业走过了第一个“政策年”。 3月，国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让。业内称之为“831大限”。 2005：房价“调控升级” 2004年的一系列政策规范了土地交易秩序，但房价在这一年迅速上涨。 “到2004年底的时候，房价的形势已经很紧张了，各方都在琢磨这个事。 决策层已经决定“调控升级”，3月份的《政府工作报告》中第一次明确提出抑制高房价，此时房价已在狂奔，据国家统计局统计，当年一季度，全国房价上涨19.1%。 随后，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件在3月26日发出，被称为“国八条”。文件清晰传达了对房价上涨过快的忧虑，“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”。 2006：宏观调控“微观化” 在2006里，调控的步伐更是一波紧似一波。而也是在这一年，依然上涨的房价进一步成为全社会议论的焦点。2005年增长放缓的房价在2006年初出现反弹，尤以北京为重，该市发布的一个数据说，2006年1-2月，北京商品住宅预售交易平均价格同比上涨17.3%。 普遍的看法是，这是在去年宏观调控的形势下，人们的观望情绪使得一些购买需求延迟到今年，和新增需求加在一起推动了房价的上涨。 反弹的房价引起广泛重视。国务院总理温家宝在5月17日主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施(简称“国六条”)，房地产调控帷幕再次拉开。12天后，史无前例的“9部委15条”出台，对“国六条”进一步细化。引人注意的是，监察部赫然名列其中。 “9部委15条”的一个突出特点是，在土地供给无法大增的情况下，试图从调整住房供应结构入手，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出量化规定。其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上。 回顾2009房地产 政策篇 购房优惠政策存废之争 ??????? 2008年下半年，以国办131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》为标志，中央和地方政府出台了一系列鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策，主要包括首套房七折利率、改善型二套房贷放松、二手房交易营业税减免等，其中营业税减免至2009年12月31日到期。??????? ??????? 今年房地产市场价量齐升，有些城市房价上涨40%，房地产泡沫之说蔓延。业界激烈辩论一系列优惠政策存废必要，国家也不断调研。湖南、吉林、安徽、内蒙古等省份分别通过不同方式表示，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。 ??????? 据报道， 2010年首套房优惠政策不变，银行会严格执行二套房信贷相关规定。 拟征物业税 　　2009年5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。物业税的开征讨论持续了四五年。 　　赞成者认为调控房地产市场，税制改革刻不容缓，税收调控是房地产市场理性发展的有效手段。物业税面向所有房主征收，可以打击过度投资及投机。物业税若与土地出让金合并，可以避免地方政府寅吃卯粮，控制地价上涨，减少开发商的开发成本，进而降低房价，消除房地产泡沫。 　　反对者认为现在土地增值税、土地出让金、城市房地产税等旧的税费未除，再收物业税，只会增加老百姓的负担。税基、税率、征收办法等具体问题没有解决，贸然