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《2016年房地产开发经营与管理》 PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT- 27 - 房地产开发经营管理 第一部分 重点章节：第六章、第五章、第七章 1、投资分类：投资回收期或投资期限（一定条件下可转化）、能否控制投资资金、投资对象存在形式、经济用途。其中短期投资、间接投资、金融投资越来越普遍。 2、投资的四个特性：经济行为、时间性、获得未来收益、风险性 3、房地产投资含义：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的对象从物理形态上划分，分为土地、在建工程和建成后的物业。 4、房地产投资分类：投资主体（侧重点不同）、经济活动类型、物业类型[08商/13] 5、房地产投资的特性（不可移动性、异质性、弱流动性）①区位选择异常重要②适于长期投资[09]（自然寿命、经济寿命）③适时更新改造[06]④易产生资本价值风险⑤变现弱[07]⑥易受政策影响⑦依赖专业管理⑧效益外溢和转移（外部性）[09/13/14] 房地产市场是地区性市场，当地市场环境变化影响要比整个国家市场环境变化的影响大。 【区位选择异常重要】投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 6、房地产投资形式分类[07/08]：直接投资（开发投资、置业投资）、间接投资[05]（股票债券、信托基金（类型及特点）[06/07/09]、抵押支持证券） 住房抵押支持证券：受08美国次贷危机影响，中国住房抵押贷款证券化步伐大大放缓。 7、房地产投资优缺点：四利[06/08]、三弊 8、房地产市场风险 （1）风险的含义：未来获得预期收益可能性的大小 风险收益：实际收益超出预期收益,增加部分称风险报酬 风险损失：实际收益低于预期收益【12】 风险决策：决策准则是最大期望收益，一般用决策树法或决策表法 不确定性决策：小中取大（悲观）、大中取大（乐观）、最小最大后悔值法（后悔最小） （2）风险的度量 第一步，计算出两物业的价值的期望值（加权平均值） 第二步，计算出两物业的标准差 S=i=1n 第四步，如两物业期望值不同，标准差系数小的风险小 9、房地产投资风险（8+6）[07/08/09] 系统风险[07/14]：通胀[13]、市场供求、周期、变现、利率（提高贷款利率实际价值下降、加大债务负债、抑制需求）[06]、政策、政治、或然损失 个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、机会成本（比较风险）、时间风险（时间+时机）、持有期 【未来运营费用风险】………其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律） 10、风险与投资组合 （1）投资组合理论【10/12】：①通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在②目标是在一个固定的预期收益率下使风险最小[14]，或在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。 （2）市场风险系数及预期投资收益率[05/06/08/13] 资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）或：E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf] 式中：βj 为系统性风险系数[12/14] （3）资本资产定价模型[09] 折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值 ＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率） 其中：无风险收益率采用国债收益率或存款利率 在确定折现率理想方法采用资金的机会成本加适当风险调整值[14]，资金机会成本为某一段时间内最安全、最高的投资机会收益率。 11、房地产运行环境（8+3） 运行环境：社会、政治、经济、金融环境、法律制度、技术环境、资源环境、国际环境 影响房地产市场发展的基本因素：社会、政治、经济 社会环境[14]：人口数量结构、家庭结构变化、家庭生命周期、传统消费观念、社会福利、社会城市发展形态 经济环境[06]：经济发展、产业结构布局、基础设施、工资就业家庭收入、支付能力及物价水平 12、房地产市场结构与指标 （1）房地产垄断竞争关系[11]：明显垄断竞争特征，即垄断与竞争并存，竞争为主。存量市场竞争多与垄断[12]，增量市场垄断多于竞争。国有建设用地使用权出让市场为完全垄断市场[13] （2）房地产市场数量比例关系[09]：总量、区域【13】、产品、供求、投资、租买（影响因素：租金售价关系、人们对所有权偏好、可出租量、经济发展水平） （3）房地产市场细分 A、地域 B、用途：居住、商业、工业、特殊、土地市场 [10]不同类型房地产在投资决