霸州地产牤河地块策划方案.ppt

会所设置——可接受独立式商业或者是沿街底商，但为了可以降低今后运营成本，建议以对外开放形式经营，所以会所考虑设置在社区外部以吸引更多外部客流； 会所规模——1000至2000平方米，不排斥先期作为售楼处使用，后期作为会所使用； 会所未来经营业态——以养生、健身为主题的会所；设置中型健身房（即：无氧、有氧运动等健身项目）并考虑洗浴等功能间设置；同时还考虑设置（但不限于）：台球室、棋牌室、SPA会馆、咖啡厅等； 会所未来经营——建议聘请或与专业品牌的商业运营机构，进行托管式经营或联合式经营方式。 泛会所概念——根据市场调研结果显示，目前市场对会所认知度不够，建议将会所面积减小，由于本案有其他商业，可利用其他商业功能完善会所功能。 会所建议 示意图片 * * 市场供应量分析 项目名称 总建筑面积 建筑类型 2010年销售量 2011年供应量 迎宾山水 20万 多层、高层 500 364 宏瑞御景 22.8万 小高层、高层 170 320 水岸尚城 19.36万 多层、小高层 410 0 金域湾 17万 小高层 396 0 澜湖国际 41万 小高层、高层 324 300 左岸 12万 小高层、高层 380 100 尚都花苑 12万 多层、小高层 240 144 圣泰骏景 6.7万 小高层 500 0 海润印象 17.3万 小高层、高层 0 108 提香温泉小镇 45万 多层、高层 120 600 2010 年 总 供 应 量 为 3040 套 2011 年 总 供 应 量 为 1936 套 霸州市区高层小高层物业类型住宅供应量明显下降，其原因在于大部分楼盘已于2010年底进入尾盘销售，就目前来看2011年上半年，整个市场新盘入市较少。 主要竞争对手确立 2008 2009 2010 2011 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 澜湖国际 左岸 尚都花苑 海润印象 宏御瑞景 提香小镇 迎宾山水 本案 Text Text 2011-2012年霸州市市场整体竞争格局较为激烈，从销售周期上看，将形成项目未来主要竞争项目有提香温泉小镇、澜湖国际、左岸、尚都花苑、海润印象 项目名称 提香温泉小区 开发商 霸州市盛达房地产开发有限公司 项目详细地址 建设东道，六郎桥南侧 项目简介 霸州市的南部，东侧是106国道，南侧是112国道，北侧是国税/建行家属院，产品由11-28层的高层住宅、多层的花园洋房及叠拼别墅组成。地中海式建筑风格。 总建筑面积 42万平方米 预售楼宇类型 高层、小高层 工程进度 一期已动工 户型及面积 户型 面积区间 交房标准 三室两厅两卫 117-140 毛坯 两室两厅一卫 90-115 总套数 2000套 主力户型 三室两厅两卫 项目均价 4500 容积率 　1.8 绿化率 37% 周边配套 霸州市中医院。霸州市长途汽车站。 项目卖点 温泉入户 提香温泉小镇基本信息 温泉入户 海润印象基本信息 海润印象 地理位置 兴华路与裕华路交汇处西北侧 总建筑面积 17万平米　 开发商 　海润 项目建设情况 一期在建　 分几期开发建设 　4期 占地面积 11万平方米　 容积率 　1.89 绿化率 42.56% 主力户型 总套数 建筑形势 总栋数 三室两厅两卫 1026套 高层、小高层　 11栋　 项目均价 最早入住时间 车位 4600元 2012年05月　 　1:1 位置 地处霸州市府中央政务区的西北方向，位于霸州未来城市发展新区，城市居住中心地带 交通 　5分钟内即可到达霸州火车站、943公交车站　 学校 西邻一中、三中、职业中学 教育地产 澜湖国际基本信息 项目优势：位于霸州南部新区核心地带。 半盏清茶，一湾湖水------- 拥有4万平米湖景水系； 现代主义 市场产品现状分析 项目名称 建筑类型 迎宾山水 多层、高层 宏瑞御景 小高层、高层 水岸尚城 多层、小高层 金域湾 小高层 澜湖国际 小高层、高层 左岸 小高层、高层 尚都花苑 多层、小高层 圣泰骏景 小高层 海润印象 小高层、高层 提香温泉小镇 多层、高层 目前市场在售项目中多以小高层、高层为主，随着市场步伐的加快、客户需求的提高等因素，多层住宅需求逐步被高层、小高层等建筑类型所代替。 在户型结构方面，三居室所占比重依然很大为66%，其次为两居室占26%。 市场产品现状分析 市场项目主要供应户型区间，多以2-3居室为主，集中为100~130㎡，而大面积住宅（四居室）集中供应为160-220+㎡ 一居室 二居室 三居室 四居室 市场稀缺面积 【小面积三居】 高层 多层 市场产品供应基本的物业类型：高层及小高层 区域市场产品供应类型 缺少多层带电梯 及洋房产品 产品属性：不属于传统高端产品； 存在缺