2017房地产估价案例与分析-改错题总结(必威体育精装版).docVIP

PAGE 第 PAGE \* MERGEFORMAT 1 页 共 NUMPAGES \* MERGEFORMAT 27 页 八大要素考情分析 一、封面（很少考） 二、致估价委托人函（重点） 三、目录（很少考,2015教材将二、三颠倒了次序） 四、估价师声明（2013教材改变，原称“注册房地产估价师声明”。常考） 五、估价假设和限制条件（很少考） （重点，是纠错题核心，占纠错题70%分值）六、估价结果报告 （重点，是纠错题核心，占纠错题70%分值） 七、估价技术报告 八、估价对象变现能力分析与风险提示（2015调到此处） 九、附件（重点） 第一遍： 检查报告缺项情况：（总七项）（顺序问题） 封面（7项） 估价报告名称； 估价报告编号（估价机构内部编号） 估价项目名称； 估价委托人；（单位写全称；个人写姓名） 房地产估价机构；（全称） 注册房地产估价师（2名、姓名+注册号） 估价报告出具日期（估价结果报告一致） 致委托人函 目录 估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告（加标题其14项） 标题 估价委托人 房地产估价机构 估价目的 估价对象 价值时点 价值类型 估价原则 估价依据 估价方法 估价结果 注册房地产估价师 实地查勘期 估价作业日期 房地产抵押估价连标题16项 变现能力分析 房地产抵押估价连标题16项 市场分析 估价技术报告（8项） 估价对象描述与分析； 市场背景描述与分析； 估价对象最高最佳利用分析估价方法选用； 估价方法适用性分析 估价测算过程； 估价结果确定； 附件（10项） 第二遍： 检查具体错误： 1、封面 1-1缺少估价项目名称或表述不正确； 1-2缺少委托方（估价方）或表述不正确； 1-3估价报告中封面上缺注册估价师姓名及其注册证号； 1-4估价报告中封面上估价作业日期与估价结果报告中的估价作业日期不一致； 1-5估价报告中封面上缺少估价报告编号。 【历年真题1】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师” 【历年真题2】13年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期” 【历年真题3】14年答案：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。 【历年真题4】15年答案：估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。 【历年真题5】16年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期” 2、致委托人函-（一般来说，应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围等） 3-1估价报告致委托人函中缺委托人的全称； 3-2估价报告致委托人函中缺估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价截止年月日、报告出具日。 3-3估价报告致委托人函估价结果中估价对象总价（大小写）、单价；（缺总价大写和币种现可不做要求）（与技术报告和结果报告中的一致） （如果估价对象是土地的）估价报告致委托人函估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价） 3-4估价报告致委托人函中估价机构法定代表人宜在其上签字和盖章。 3-5抵押目的的估价应有的抵押价值和法定优先受偿款 如果是抵押报告的同时披露三种价值： ·1在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值 ·2房地产估价师所知悉的法定优先受偿款 ·3以及抵押价值 3-6估价结果确定有没有估价人员对影响因素的经验分析这一步骤； 3-8致估价人委托函应加盖估价机构公章，不得用其他印章代替 3-9落款日期必须在资质有效期内 【历年真题1】06年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期” 【历年真题2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点” 【历年真题3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名” 【历年真题4】07年“致委托人函中缺少估价目的” 【历年真题5】09年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、 【历年真题6】12年答案“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格” 【历年真题7】13年答案“致估价委托人函”应放在“目录”前 【历年真题8】14年答案“致估价委托人函”应放在“目录”之前。 【历年真题9】15年答案 致函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。 【历年真题10】16年答案：1、在致委托人函中应明确选用的估价方法 2、致函方因为XXX房地产估价有限公司而不是分公司 3、目录 2-1包含项齐全 2-1必须包含结果报告和技术报告的二级目录 2-1估价报告目录部分与所对应的估价报告的页码不一致。 4、估价师声明 4-1估价报告注册房地产估价师声明中缺对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册估价师的姓名