建筑业、房地产业“营改增”新政策深度解析与疑难问题处理.pptVIP

五、促销中免租期或“免费”车位是否需要视同销售？ 新36号文：下列情形视同销售服务、或者不动产： （一）单位向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 * 六、拆迁安置用房的增值税涉税处理 注意：原国家税务总局公告2014年第2号 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《营业税暂行条例实施细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按按下列公式核定： 　　营业额=营业成本或者工程成本×(1＋成本利润率)÷(1-营业税税率)的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 * 讨论： 1、该公式中已不存在营业税，如何核定？ 2、该营业成本或者工程成本是含税价还是不含税价？ * 七、苗木等农林产品采购问题 农产品收购发票：从农业生产者收购自产农产品时开具，按农产品买价乘以13%计算抵扣。 注意：财税[2008]81号规定：一、对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。 二、增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农业产品，可按13%的扣除率计算抵扣增值税进项税额。 * 向批发零售商购买农产品，或者向农业生产者购买非自产农产品，不得开具收购发票。 小规模纳税人销售农产品，依照3%征收率缴纳增值税而自行开具或委托税务机关代开的增值税发票。 * 八、转售各类动力能源问题 原国税函[2009]537号：四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。 * 提醒：实务处理中能否凭电费分割单（加盖地产单位公章），由供电部门直接开具增值税发票给实际用电单位。 * 九、新36号文规定购进的旅客运输服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。其进项税额不得从销项税额中抵扣。 其他呢？ 36号文规定的生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。 十、商务辅助服务涉税处理 房地产企业也可能发生商务辅助服务，一般采用兼营方式解决。 （1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。 * （2）安全保护服务，是指提供保护人身安全和财产安全，维护社会治安等的业务活动。包括场所住宅保安、特种保安、安全系统监控以及其他安保服务 * 十一、以不动产投资涉税问题 营业税体系下：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税——财税[2002]191号 * 增值税体系下：《实施细则》规定——单位的下列行为，视同销售货物： （六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户； * 同时财税[2016]36号文适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。。。。 * 十二、土地一级开发涉税处理 1、分类征税 原国税函[2009]520号规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照‘建筑业’税目缴纳营业税； 其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“ 服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。” * 2、免税规定 原国家税务总局公告2013年第15号规定：“一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。 * 当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投