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第l章0I高 1996年起，为应对我国经济出现的不景气，开始提出和寻找新的经济增长 点。接下来的几年间，房改不断深化落实。1998年是房改取得关键性突破的一 年。该年7月，为促使住宅业成为新的经济增长点，国务院发布《关于进一步 深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始停止 住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，特别是大力发展住房金融 等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得 到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商 品房市场的主体。 5、宏观调控时期(2003年至今) 2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结 构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施 对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府严把土地、信贷两个闸门， 着手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节， 着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转 向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采 取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。 新一轮房地产市场宏观调控，是从2003年开始，主要是对过快增长的固定 资产投资进行控制，进而控制房地产投资过快增长。2003年6月，中国人民银 行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称12l号文)， 加强房地产开发贷款管理，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业 流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理等。121号文对房地产业界的触动 很大，导致了一些房地产开发企业资金链断裂，被认为是2003年对房地产市场 影响最大且当时广受争议的文件。为此，2003年8月，国务院发布《关于促进 房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称18号文)，总的基调是发展房地产 市场和房地产业，几乎没有提出实质性的控制房地产价格和投资过快增长的政 策措施，反映出政府当时对房地产市场发展的矛盾心态，既害怕房地产价格和 投资增长过快，又希望继续拉动经济增长。12l号文和18号文标志着政府新一 轮宏观调控的启动，并努力寻求可行有效的措施。 获取土地阶段房地产项目盈利预测——合肥N地块竞拍可行性研究 此外，停止住房实物分配以后，住房价格一直是社会普遍关注的问题，住 房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会 稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。2003年以后，全国主要城市的房价 也开始快速上涨。2005年初，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通 知》，提出了抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)。同年4月， 国务院常务会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题， 作为当前加强宏观调控的一个突出任务。会议提出，当前加强房地产市场引导 和调控要采取八项措施(简称“新国八条”)。2005年以稳定住房价格为主的 房地产市场调控，曾导致当年下半年较短一段时期内房地产交易量迅速萎缩， 供求双方处于观望和僵持状态，房价上涨过快的势头得到一定抑制。但房价上 涨过快的问题没有得到有效解决，并很快出现反弹。依然上涨的房价进一步成 为社会关注的焦点。 针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理的突出矛盾，2006年 5月国务院常务会议强调进一步搞好房地产市场引导和调控，根据当前存在的 问题，进二步采取有针对性的六项措施(简称“国六条”)。 为贯彻落实“国六条”，相关部门陆续发出通知，从税收政策、信贷政策、 市场监管等方面加大房地产市场调控力度。房价下降趋势逐渐蔓延。 2011年上半年以来，国家对房地产业出台了一系列宏观调控政策，涉及行 政法规、金融信贷、资金监管等，频率之高、力度之大前所未有。2011年11 月以来，多地房企出现大量降价销售，房产行业“入冬。 1．1．2房地产发展现状及房地产企业的现实困难 从我国房地产市场的实际运行状况和走向来看，基本可以判定我国的房地 产市场目前进入了调整期，从运行层面来看，我国房地产现状主要有四个特点。 1、政府调控频出，干预楼市价格 2008年，美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑。而我国 在经历五年繁荣后，2008年经济增长开始下行。与国内经济走势同步，我国房 地产市场亦从2007年的红火