“三旧”改造模式及策略.docVIP

PAGE PAGE 1 HYPERLINK /thread-83908-1-1.html “三旧”改造模式及策略 第一节 改造类型? ? ? ? 四种改造类型1．新建型：改造后用地性质和开发强度均有改变。主要指在政府引导下，根据上位规划要求和定位，在规划区范围内进行的大规模土地使用性质和物质形态的改变，开发强度也随之发生变化。2．更新型：改造后用地性质改变，开发强度基本不变。由于旧有建筑功能不再适应发展要求或原功能丧失，但建筑物和构筑物还有历史保留价值，可以延续当地文脉。通过改造重新注入新的功能，为地区带来新的活力。3．改建型：改造后用地性质不变、开发强度改变。在不改变用地性质的情况下，对原有建筑进行扩建、改建、加建，或拆除部分建筑，开发强度变化较大。4．整治型：改造后用地性质和开发强度均不变。对具有历史保护价值的建筑、街区和村庄进行整治、修葺和维护，重点改善人居环境，并完善配套设施的设置。? ? ? ? 旧城镇改造策略1．新建型旧城镇：通过引入城市文化设施建设、激活旧区发展新活力，带动城市复兴。形成商务办公、居住服务和休闲旅游多功能混合的发展模式；使土地利用更高效，设施得到进一步完善。2．更新型旧城镇：将具有历史价值的地区，改造成集娱乐、文化、展览为一体的休闲娱乐用地；保护该区域内有价值的历史建筑与周边的历史风貌建筑群。3．改建型旧城镇：将旧城区置换出来的土地用于建设绿地、公园、广场和停车场，配套公共服务设施。开发强度可比改造前适当提高。4．整治型旧城镇：城市外延不扩大，用地性质不发生大的改变。保留旧城镇的形式与精髓，只进行环境景观整治并适当配套相应交通、市政和公共服务设施。? ? ? ? 旧厂房改造策略1．新建型旧厂房：工业用地转变为集餐饮、文娱等多元业态于一体的商业用地，开发强度增加较多。旧厂房重新规划成城市公园或保留旧厂房的结构和机械设备，对产业类历史地段的保护性再利用，开发强度一般较低。2．更新型旧厂房：促使工业用地转化为绿地、居住用地、商业用地、科研教育用地等。改造空置的旧仓库、旧厂房为创意产业基地或博物馆。3．改建型旧厂房：以扩大原有工业规模为原则，提高容积率和土地利用率，增加层数，完善配套设施，并可根据交通需求配套增加交通设施，不可改变用地性质。4．整治型旧厂房：本着提高生产效率的原则，改变和提升原有产业，引进新的生产模式，用地性质和强度不发生改变。? ? ? ? 旧村居改造策略1．新建型旧村居：对城中村原有的部分或全部居住用地变为商业用地、产业用地。按照城市建设的标准进行开发建设，提升公共服务设施、交通设施和市政设施的配套，降低建筑密度，增加开发强度。2．更新型旧村居：利用丰富的生态、文化资源等，将旧村居更新为文化创意或旅游产业用地。整体开发强度基本不变。3．改建型旧村居：按照就地改造的原则，将村里空地转变为商业性质用地并与宅基地联合开发。将旧村物业进行拆迁，在此基础上建设公寓式新村，增加必要的基础设施和公共服务设施。开发强度可较大幅度提高。4．整治型旧村居：在保持村庄用地性质不变的基础上通过村庄规划、土地整合，调整产业结构等方式提高生产力，优化基础设施建设和公共服务设施建设。第二节 改造模式? ? ? ? 模式一：政府主导模式政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。? ? ? ? 模式二：政府与市场合作模式政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：1．政