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博思堂----团队创造价值 区域房地产泡沫测度研究 房地产泡沫研究 博思堂市场部 评判带来的警示——香港楼市的发展。①评判区域房地产的发展状况健康与否？②泡沫在经济发展中存在是否合理？③如合理，偏离真实价值多少是合理区域？ 为什么要对泡沫进行研究？ 危机、萧条、复苏和高涨四个阶段构成了经济危机的内容，这种产出、价格、利息和就业的上涨和下降运动构成了经济危机。 中国的房地产对于政策极度敏感，可称为“政策性周期” 提高报告的专业度——以区域经济学的角度来看城市房地产发展。进入博弈时代的中国楼市，利率、汇率、地价、信贷夹击下的2007 年房地产行业。 更多的思考角度，更多的评判标准——市场的发展规律和短期表现之间的联系。健康的市场也会滋生不健康的价格，短期的乐观市场不代表长期的市场走势，市场的普遍表现为短期的波动、长期的平衡。 关于泡沫的讨论 什么是泡沫？ 在理性预期(Rational Expectation)及效率市场的假设下，资产市场价格会遵循价格基值，当市场价格偏离基值，即称为泡沫现象。 目前，我国尚没有关于房地产泡沫测度的深入的理论研究。 房地产的波动与泡沫有关，但是，波动绝不等于泡沫，它们的本质不同，对波动的判断标准根本不能用来判断泡沫。 从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。 从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。 关键是基础价值的确定 房地产泡沫的成因 1、供求难以得到平衡 2、土地的特性 需求的多样性与供给的单一性 有效需求占总需求量的比例较低 需求的变化速度较快 土地开发的周期较长，市场的反应速度慢 在所有的生产要素供给中，土地的供给弹性最小（土地的有限性） PS:房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。 房地产泡沫的成因 3、过度的投机需求 4、投资信贷的支持 土地的稀缺性，使得人们对于房地产的价格历来就保持着乐观的预期。 人们对居住条件的要求是没有穷尽的 由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款 如何对房地产泡沫进行测量 房地产价格增长率/GDP增长率 房价收入比 住房按揭款／居民月收入 房地产开发投资占GDP比重 租售比 房地产价格增长率/GDP增长率 该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的 泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期 实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较 实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度 一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现 07年苏州房地产价格增长率/GDP增长率≈1.13－1.41，进入预警区域 房地产开发投资占GDP比重 该指标是根据投资预期来设计的 为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象 一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现 06年苏州房地产开发投资占GDP比重约为9.77％，仍在合理范围 房价收入比 该指标是根据过度的投机需求来设计的 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低 当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大 据世界银行的测算，根据世界银行曾经对各国50多个城市的调查结果所得，对于发展中国家一套房价相当于一个家庭月收入的36—72倍时是合适的 一个地区的房价与收入比在36-72倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达120-240倍以上，广大居民无能力购买住房 07年苏州房价收入比≈178.9 住房按揭款／居民月收入 该指标是根据投资信贷的支持来设计的 信贷推动居民的投资需求 该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度 供楼负担能力比率（每月供楼款/家庭月收入）从银行的角度，只要将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引发风险 该指标一般用于西方国家