《物业管理基本制度及政策》第二章讲解.pptVIP

第四节 物业服务合同 二、前期物业服务合同 （二）前期物业服务合同的时效 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。理解： 一方面，前期物业服务合同可以约定期限。 另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。 第四节 物业服务合同 二、前期物业服务合同 （三）前期物业服务合同的主要内容 《前期物业服务合同(示范文本)》（建设部2004年） 1．合同当事人与物业的基本情况 2．物业服务内容与质量 3．物业服务收费方式 4．物业经营管理活动的内容 5．物业的承接查验 第四节 物业服务合同 二、前期物业服务合同 （三）前期物业服务合同的主要内容 《前期物业服务合同(示范文本)》（建设部2004年） 6．物业的使用与维护 7．专项维修资金 8．违约责任 9．其他事项 第四节 物业服务合同 三、物业服务企业的义务 （一）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 1．业主违反物业管理区域秩序的主要表现 （1）侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境； （2）违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患； 第四节 物业服务合同 三、物业服务企业的义务 （一）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 1．业主违反物业管理区域秩序的主要表现 （3）安装设备设施，侵犯相关业主正当权益； （4）违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活； （5）经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害； 第四节 物业服务合同 三、物业服务企业的义务 （一）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 1．业主违反物业管理区域秩序的主要表现 （6）使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患； （7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患； 第四节 物业服务合同 三、物业服务企业的义务 （一）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 1．业主违反物业管理区域秩序的主要表现 （8）占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行； （9）阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益； （10）其他损害公共秩序和违反管理规约及物业管理区域规章制度的行为。 第四节 物业服务合同 三、物业服务企业的义务 （一）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 2．维护物业管理区域秩序的主要方式 （1）履行告知义务。 （2）履行制止义务。 （3）履行报告义务 第四节 物业服务合同 三、物业服务企业的义务 （一）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 3．业主违反物业管理秩序的法律责任 　　物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业服务企业不承担物业服务合同的违约责任。 第四节 物业服务合同 三、物业服务企业的义务 （二） 物业管理区域的安全防范协助义务 1．物业服务企业在安全事故中的义务 （1）发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。 （2）及时向有关行政管理部门报告事故。 （3）协助做好救助工作。 第四节 物业服务合同 三、物业服务企业的义务 （二） 物业管理区域的安全防范协助义务 2．物业保安人员的职责 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。（《条例》第四十七条第二款） 第四节 物业服务合同 四、物业服务企业的责任 （二） 物业管理区域的安全防范协助义务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 （《条例》第三十六条第二款） 物业服务企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提：物业服务企业存在违约行为，包括根本不履行与不完全履行。 第五节 物业使用与维护 一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 《条例》第五十条 第五节 物业使用与维护 二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 　　业主、物业服务企业不得擅自