浅谈房地产企业的成本核算与管理.doc

PAGE PAGE 8 浅谈房地产企业的成本核算与管理 论文提纲 一、房地产行业成本构成范围 二、房地产价格居高不下的影响因素? （一）、土地供应价格上升? （二）、政府行政性收费项目繁多，费用偏重? （三）、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支? （四）、房地产开发企业税赋偏重? （五）、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下? （六）房地产企业自身财务成本管理存在薄弱环节　 三、如何有效地控制房地产开发中的开发成本 （一）、企业在外部通过政府部门来控制开发成本 1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价。 2、清理房地产开发和消费环节不合理收费，适当降低税收负担。 3、完善金融环境，开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用。 （二）、房地产开发企业在开发的全过程中严格控制成本。 1、以合同管理为手段，加强成本控制以管理监控为中心。 2、工程招投标公开透明，从严控制工程的造价 3、建立工程变更制度，提高会计电算化管理水平，降低工程成本 4、实行项目经理负责制和全员过程控制，对成本异常偏差实行有效监控 5、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。 6、控制贷款利息，做好竣工结算的审核 浅谈房地产企业的成本核算与管理 [摘要]房地产是我国经济的重要支柱产业之一，据统计，房地产业的发展能够带动 36个相关产业的发展。随着近几年房地产业的高速发展，中国房地产市场价格高居不下。目前国家为了更准确掌握房地产市场运行情况,加强了对房地产市场的宏观调控,引导房地产市场理性投资和消费,控制房价的不断上涨。房地产开发企业要获得经营利润,维持合理的利润空间,除了必须提供适销对路的房源外,还须通过降低开发成本,控制各项费用支出。只有通过树立成本意识,搞好科学规划,控制和优化目标成本和强化内部管理工作,提高成本管理人员素质，才能增强实力,更好地赢得市场,从而在日益激列的市场竞争中保持优势。 {关建词}房地产开发企业 开发成本 成本控制 成本核算 近几年，商品房已成为众人瞩目的焦点。它不仅与人们的生活息息相关，而且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。为引导房地产业健康、持续、快速发展，国家出台了一系列宏观调控措施来抑制房价的上涨，这对追求超额利润的房地产开发企业无疑是一只紧箍咒。房地产企业唯有“眼睛向内”，深挖潜力，采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。 一、房地产行业成本构成范围 房地产业是资金密集型行业，需要有雄厚的资金实力作其后盾。一般来说，房地产业的成本主要由以下七部分构成。 (1)、土地成本是房地产企业成本的重要组成部分，约占项目总成本的35%，主要指获得土地所形成的费用支出，如拆迁补偿、土地税等，完成土地交易后，该成本一般不会再变，因此控制土地成本关键在于事前准确的成本分析和防范交地及付款风险。 （2）、前期工程费。主要指土地、房屋开发项目的前期规划、设计费、可行性研究费、水文、地质勘察费，测绘费是场地平整以及“三通一平”等土地开发费用。在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。 （3）工程成本，约占项目总成本的50%。主要指工程建安造价，工程成本控制一定要从确定成本目标开始就严格管理。地产公司根据其有关管理制度进行工程管理，如监理、招标、合同生成、签证手续、确认样板等规程。关键是对设计变更、现场变更及公司领导要求的变更要做好事前成本测算。 （4）、管理费用主要是房地产企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养劳保险等。在整个成本构成所占比例很小。 （5）财务成本，约占项目总成本的6%。主要指资金成本和税务成本。如采用合理安排资金计划争取税收优惠、合法延缓支付等方法手段来降低财务成本。 (6)销售费用。这项费用包括市场推广费（广告费）、销售代理费、销售手续费等，一般取房屋销售价格的2%～4%.开发项目规模较大的（如10万平方米以上的项目），这项费用比例可相应降低，尤其是广告费用。 (7)相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。如果契税（以出让方式取得土地使用权时缴纳，税率为3%）计入土地费用，则应单独列出。“二税一费”为房屋销售价格的5.56%，印花税为0.03%. 二、房地产价格居高不下的影响因素? （一）、土地供应价格上升? ???? 据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度， 2004年全国主要城市地价总体水平比2003年增长率为4.78%，2005年比2004年增长率为4.44%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。例如从海口2005年每个季度的涨幅看，一季度涨2.2