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财通资产富春新天地特定多个客户专项资产管理计划尽职调查报告
财通资产-富春新天地特定多个客户专项资产管理计划
尽职调查报告
（报告完成日期：2013 年 11 月）
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目录
1 项目背景 3
1.1 融资用途 3
2. 资管方案4
2.1 交易方案4
2.2 资管要素6
3. 交易对手情况调查 6
3.1 项目公司基本情况 6
3.2 项目公司历史沿革 7
3.3 项目公司经营情况 7
3.4 项目公司财务状况8
3.4.1 资产负债表8
3.4.2 利润表 11
3.5 项目公司信用情况 12
3.6 项目公司重大事项 12
3.7 项目公司实际控制人 12
3.8 仲裁、诉讼等情况说明 13
4. 项目情况 13
4.1 宏观经济概况 13
4.1.1 经济实力13
4.1.2 产业状况14
4.1.3 交通状况15
4.2 项目基本情况 16
4.2.1 项目现状16
4.2.2 控规指标19
4.2.3 开发计划20
4.2.4 设计、施工及监理情况21
4.3 项目市场情况 22
4.3.1 区域位置分析22
1. 区域认知22
2. 周边市政配套22
3. 区域认知小结23
4.3.2 富阳市住宅市场调查23
1. 供求关系23
1
2. 价格25
3. 项目周边竞争楼盘分析（截止到 2013 年 9 月）25
4.3.3 富阳市商业情况调查26
1. 富阳商业环境概况26
2. 商业市场情况调查27
3. 富阳商业环境小结28
4.3.4 项目核心问题及优劣势28
4.4 项目公司股东整体情况分析 29
4.4.1 杭州卓通投资管理有限公司29
4.4.2 富阳钧实投资管理有限公司30
4.4.3 富阳远通投资管理有限公司30
5. 富春新天地经济效益分析及未来现金流预测 30
5.1 经济效益分析 30
5.1.1 开发面积指标假设30
5.1.2 项目投资估算31
5.1.3 销售收入估算32
5.1.4 销售进度估算33
5.1.5 取得预售许可证前项目成本估算33
5.1.6 项目利润估算34
5.1.7 项目各年现金流估算：35
5.2 项目敏感性分析 36
6 风控措施分析 37
6.1 土地抵押担保分析 37
6.1.1 抵押物基本情况37
6.1.2 抵押物区位及现状38
6.1.3 抵押物变现能力分析38
6.2 保证人担保能力分析 38
6.2.1 关联公司担保38
6.2.2 个人担保45
6.3 项目公司 100%股权控制 46
6.4 其他措施 46
7 风险评估 46
7.1 道德
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